부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 5층 503호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 209,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 그러나 이 물건은 가격 할인율보다 임차관계의 불확실성을 먼저 봐야 합니다.
이 사건에서 제시된 기준권리는 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 현황조사에 나타난 전입자들은 대부분 이 날짜보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순 날짜 비교만으로 전부를 확정적 대항력 임차인으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 5층503호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 전입자가 많다
등기부에는 장민희의 주택임차권도 있습니다. 임대차계약일은 2022.07.12, 점유개시는 2022.07.17, 주민등록일은 2024.01.03, 확정일자는 2022.07.12이며 보증금은 140,000,000원입니다. 장민희는 배당요구도 2024.08.06 접수되어 우선변제권 행사 가능으로 표시됩니다.
② 임차관계 — 장민희만 보고 끝내면 안 된다
현황조사에는 장민희 외에도 다수의 전입자가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 전입일이 기준권리보다 빠르더라도 대항력 가능·미상으로 봅니다. 특히 배당요구 여부까지 확인되지 않은 경우 낙찰 후 인수 위험을 단정적으로 0원 처리하면 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-07 | 아님 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-09 | 아님 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-14 | 아님 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-07 | 아님 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-10-08 | 아님 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-08 | 아님 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-09-02 | 아님 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-12 | 아님 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-09-03 | 아님 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-06 | 아님 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024-08-21 | 아님 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 장민희 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,451,800원 |
현재 회차 계산에서는 장민희 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 146,300,000원 | 0원 | 3,451,800원 |
| 2회 유찰 · 49% | 102,410,000원 | 39,823,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 71,687,000원 | 70,003,366원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 크게 낮아져도 장민희 보증금의 미배당분이 매수인 인수액으로 늘어납니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 넘어가는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당·인수액이 증가해 실질 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조를 우선 봐야 합니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 가점은 보류
르모이안의 단지 정보에는 16세대, 사용승인일 2021.11.29, 비교 대상 면적 28.71㎡가 표시되어 있으나 대상 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 확인됩니다. 또한 최근 매각금액과 최근 매각일도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 209,000,000원이나 현재 최저가 146,300,000원을 실거래 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시되어 있습니다. 그러나 이 사건에서는 유찰 횟수보다 임차관계가 우선입니다. 특히 현재 회차에서 인수액 0원이더라도 다수의 보증금 미상 전입자를 해소하지 않은 채 가격만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다.
- 공시지가. 3,685,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 전수 확인. 장민희 외 전입자들의 실제 점유 호수, 보증금, 계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 현재 인수 0원에 안심 금지. 현재 회차 계산은 장민희 보증금이 전액 배당되는 전제입니다. 다른 미상 전입자까지 포함한 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 후 실질 부담 확인. 2회 유찰 시 매수인 인수 39,823,740원, 3회 유찰 시 70,003,366원으로 증가합니다.
- 근저당 등기 재대조. 2022.01.28 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 지분 이전 내역을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재되어 있으므로 공부상 용도와 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 응찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 청구액 3,964,615,803원과 현재 예상배당 계산 사이의 관계를 법원 배당자료와 담보권 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%”보다 먼저 볼 숫자가 있다
감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 146,300,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 장민희의 보증금만 140,000,000원이고, 다른 다수 전입자의 보증금은 확인되지 않습니다. 장민희는 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 2회·3회 유찰에서는 각각 39,823,740원, 70,003,366원의 인수액이 발생합니다.
더구나 다른 전입자들의 실제 보증금과 권리관계가 확정되지 않은 상태입니다. 실거래 시세 비교값도 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격보다 임차관계 확인이 먼저”입니다. 현 단계에서는 고위험 확인형으로 보고, 전입자별 보증금·대항력·배당요구 및 등기 순위를 원본으로 해소하기 전까지 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
