138,600,000원
+ 4,140,400원
부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 9층 902호, 다세대주택 경매입니다. 감정가는 198,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 138,600,000원입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인 인수구조를 먼저 봐야 합니다. 등기된 임차권자 권민정은 보증금 140,000,000원, 전입 2022.05.12, 확정일자 2022.04.15로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 보증금 중 135,859,600원이 배당되고 4,140,400원이 매수인에게 남습니다.
여기에 현황조사상 권민정 외 35명의 전입자가 더 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2024.07.30 경매개시결정 이전이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 인수위험이 없다고 보기도 어렵습니다. 이 사건에서는 “대항력 가능·미상” 상태 자체가 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 9층902호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
| 공시지가 | 3,685,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차 인수’가 핵심
등기부상 2022.01.28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.06.21 권민정의 주택임차권입니다. 해당 임차권은 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 36명, 그중 35명은 보증금·확정일자 미상
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 수는 36명입니다. 권민정은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지만 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 35명은 모두 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권민정 | 2022.05.12 | 140,000,000원 | 2022.04.15 | 2024.06.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 권민정 인수액이 커진다
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 가격 메리트를 시세 대비로 판단하지 않습니다. 대신 회차별로 낙찰가와 권민정 미배당 인수액이 어떻게 바뀌는지 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 권민정 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 138,600,000원 | 4,140,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 97,020,000원 | 45,126,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,914,000원 | 73,708,452원 |
즉 최저매각가가 138,600,000원에서 97,020,000원, 67,914,000원으로 내려가도 권민정의 미배당 인수액은 4,140,400원에서 45,126,360원, 73,708,452원으로 커집니다. 보증금 140,000,000원이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 “유찰 = 그만큼 싸짐”으로 해석하면 안 됩니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 미배당 인수가 늘어나 실질부담은 권민정 보증금 규모 부근에서 유지되는 성격을 가집니다. 여기에 35명의 미상 전입자 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 권민정 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 135,859,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 권민정 보증금 부족분 4,140,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리는 이 배당표에서 확정되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정 이용상태상 일련번호 25-40은 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 역시 매각물건명세서 비고에 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전· 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·관련공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권민정 인수액. 현재 회차 기준 4,140,400원이지만, 2회 유찰 시 45,126,360원, 3회 유찰 시 73,708,452원으로 증가하는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 35명 전입자 확인. 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 전입자들을 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·유찬미·신선미·김봄은 배당요구 사실이 확인되지만 확정일자는 미상입니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 변동. 2022.01.28 설정된 4,400,000,000원 근저당권은 이미 말소 표시돼 있으나, 2025.08.12 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 4,290,000,000원의 지분 이전 등기가 존재하므로 최신 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 점유현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 138,600,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 임차인입니다. 권민정 보증금 140,000,000원은 현재 배당만으로 전액 소멸하지 않아 4,140,400원이 매수인에게 넘어오고, 다음 회차로 갈수록 그 미배당 인수액은 더 커집니다.
더구나 권민정 외 실제 임차인 35명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험 자체가 미확정입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이 물건은 가격을 계산하기 전에 임차관계를 먼저 확정해야 하는 D등급 고위험 권리분석형입니다. 확인된 4,140,400원보다 확인되지 않은 35명의 권리가 더 중요한 사건입니다.
