부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 11층 1102호로, 매각물건명세서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 2022.01.28 주식회사라움개발 명의로 소유권보존이 됐고, 같은 날 부산제일신용협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김유정은 2022.02.09 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 140,000,000원입니다. 2024.02.21에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 최저가 138,600,000원은 보증금보다 낮기 때문에, 배당으로 보증금 전액이 끝나지 않습니다. 배당표상 김유정에게 135,859,600원이 배당되고 4,140,400원이 남아 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 11층1102호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 3,964,615,803원 |
| 말소기준 | 2024.07.30 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2022.01.28 설정된 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.30 경매개시결정입니다. 반면 김유정의 전입·확정일자는 2022.02.09, 임차권등기는 2024.02.21로 모두 그보다 빠릅니다. 배당표 역시 김유정의 보증금을 선순위로 배당하면서 부족분을 매수인 인수액으로 산정하고 있습니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가 1.386억만 보면 안 된다
기재된 임차·점유 관련자는 총 37명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 모두 개인 명의입니다. 이 가운데 김유정은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 36명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 36명에 대해서는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유정 | 2022.02.09 확정 2022.02.09 | 140,000,000원 | 2024.02.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 4,140,400원 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
또 하나 중요한 점은 유찰이 추가돼도 김유정만을 기준으로 한 실질취득액이 크게 내려가지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 낙찰가 97,020,000원에 미배당 승계액 45,126,360원을 더하면 142,146,360원, 3회 유찰 시 낙찰가 67,914,000원에 승계액 73,708,452원을 더하면 141,622,452원입니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커져, 경제적 부담은 보증금 140,000,000원 부근에 사실상 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 김유정 보증금 | 140,000,000원 | 135,859,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 김유정 보증금 배당에 소진됩니다. 김유정 보증금의 미배당액 4,140,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)에 포함됩니다.
- 단지. 르모이안은 16세대, 사용승인일은 2021.11.29이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김유정 인수액 확인. 현재 회차 배당표상 미배당 4,140,400원이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
- 36명 점유관계 재확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 전입자들의 실제 1102호 임대차관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄은 배당요구 접수가 확인되며, 김유정도 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현황 재확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 금액은 원문을 기준으로 다시 검증해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 실질취득가 하락”이 아니다
이 사건의 핵심은 감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 138,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김유정의 보증금 140,000,000원이 말소기준보다 앞선 임대차로 잡혀 있고, 현재 회차에서만 4,140,400원의 미배당 인수가 발생해 확인된 실질취득액은 142,740,400원입니다. 추가 유찰 시에도 미배당 인수액이 증가해 2회 유찰 시 142,146,360원, 3회 유찰 시 141,622,452원으로 실질 부담은 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
여기에 김유정 외 36명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 142,740,400원조차 최종 취득원가의 상한으로 볼 수 없습니다. 실거래 가격 근거도 없어 현재 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격보다 먼저 미상 임차관계를 해소해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
