부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 3층 302호로, 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 조사에서는 일련번호 1~24가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이고, 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
가격은 감정가 194,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 135,800,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 정은주의 보증금은 130,000,000원이고 현재 회차에서는 전액 배당되는 계산이지만, 그 밖에 보증금이 확인되지 않은 점유자가 35명이나 있어 실제 취득원가를 계산할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층302호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준일 전 임차관계가 핵심
제공된 권리판정상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 2022.01.28 설정된 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 정은주의 주택임차권등기는 2024.04.29로 말소기준보다 앞서며, 보증금 130,000,000원·전입 2022.06.02·확정일자 2022.06.02가 확인됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 36명
보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없으며, 확인되는 이름은 모두 실제 임차·점유 조사 대상입니다. 이 가운데 정은주는 보증금과 확정일자·배당요구가 확인됩니다. 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 임차인 정은주 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,098,800원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 2,701,200원과 정은주 보증금 130,000,000원을 배당한 뒤 3,098,800원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권액 3,964,615,803원은 시나리오상 배당 0원으로 표시되어 있어 실제 배당순위와 금액은 원본 서류 대조가 필수입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸질수록 정은주 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,800,000원 | 0원 | 3,098,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 95,060,000원 | 37,051,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,541,999원 | 65,055,757원 | 0원 |
즉 최저가가 내려가더라도 정은주 보증금이 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 130,000,000원이 전액 배당되어 정은주에 대한 인수가 0원이지만, 2회 유찰 시에는 37,051,080원, 3회 유찰 시에는 65,055,757원이 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 35명의 위험은 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 용도 표시는 근린시설이며, 감정평가 조사에서는 일련번호 1~24를 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문했습니다.
- 주위환경. 민락동 행정복지센터 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재하여 내부 확인이 곤란했고 외부관찰과 관련 공부를 기준으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 임차관계 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 정은주 배당 확인. 현재회차에서는 130,000,000원 전액 배당 가정이지만 낙찰가가 낮아지면 인수액이 발생합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 매각 후 처리 및 매수인에게 미치는 영향을 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시와 실제 주거용 오피스텔 이용 사이의 인허가·용도상 문제를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 시설 상태와 수리비를 별도 점검해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권액 3,964,615,803원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 실제 권리신고·배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확정이 먼저
이 물건은 감정가 194,000,000원에서 1회 유찰되어 135,800,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 등기된 정은주의 130,000,000원 보증금은 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수 0원으로 계산되지만, 추가 유찰 시에는 37,051,080원·65,055,757원의 인수액이 발생합니다.
더 큰 문제는 정은주 외 35명의 보증금 미상 점유자입니다. 모두 말소기준 2024.07.30보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “현재 인수 0원”이 아니라 “총 인수액 미확정”으로 보는 것이 맞습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않는 만큼, 임차관계가 정리되기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
