부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가는 198,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 138,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 30% 가격 하락이 아니라 임차관계입니다.
현황조사에 나타난 실제 임차인은 37명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제거할 대상도 없습니다. 이 가운데 정재승은 2023.03.20 전입·점유·확정일자와 보증금 30,000,000원이 등기된 임차권자입니다. 나머지 다수 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 4층401호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 임차권이 핵심
제공된 권리분석상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2022.01.28 설정된 부산제일신용협동조합 등 공동 근저당은 채권최고액 4,400,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 반면 정재승의 주택임차권은 2024.04.29 등기되어 경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 — 37명, ‘보증금 미상’이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재승 | 2023-03-20 | 30,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 전입일이 경매개시결정일보다 앞선 사람이 다수지만, 정재승을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 일괄적으로 확정적인 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 각 임대차계약과 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄은 배당요구 관련 문건접수도 확인됩니다.
③ 배당 가정 — 표의 ‘인수 0원’을 그대로 믿으면 위험
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 정재승 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,859,600원 |
매각가 138,600,000원 가정의 계산표는 정재승 보증금 30,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 산출합니다. 다만 다른 전입자들의 보증금이 미상인 상태이므로, 이 0원은 전체 임차관계가 확인됐다는 의미로 볼 수 없습니다.
④ 등기·임대주택 특이사항
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하며, 2022.02.17 민간임대주택 등록을 원인으로 합니다.
- 기존 근저당. 2022.01.28 부산제일신용협동조합 등 공동 근저당의 채권최고액은 4,400,000,000원이었으나 등기부상 이미 말소로 표시됩니다.
- 근저당권 지분 이전. 2025.08.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권 일부양도에 따른 지분 이전이 등기되어 있고 양도액은 4,290,000,000원입니다.
- 경매개시. 2024.07.30 부산제일신용협동조합 등이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정조사상 일부 호는 주거용 오피스텔, 일부 호는 다세대주택으로 이용 중이며 본 건 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔 이용으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,685,000원/㎡, 토지면적 165.6㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 단지. 르모이안은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.11.29로 제시되어 있으며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 37명 전입자 전수 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구를 개별 확인해야 합니다.
- 정재승 30,000,000원. 2023.03.20 전입·점유·확정일자, 2024.04.29 임차권등기가 확인되므로 배당 후 잔액의 인수 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 최저가 138,600,000원만 보지 말고 확인되는 미배당 보증금을 더한 금액으로 응찰상한을 다시 산정해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 근거가 부족합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재되어 있어 공부·현황·사용승인 및 금융취급 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
감정가 198,000,000원에서 한 차례 유찰돼 138,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 실제 임차인 37명이 확인되고, 정재승의 30,000,000원 임차권등기 외에도 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 최저가를 시세보다 싸다고 평가하는 것은 위험합니다.
권리분석의 결론은 ‘가격 판단 보류, 임차보증금 전수확인 선행’입니다. 보증금과 배당관계가 모두 확인되어 실제 인수액이 확정된 뒤에야 138,600,000원, 97,020,000원, 67,914,000원의 회차별 가격이 의미를 갖습니다.
