부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 4층 404호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사라움개발입니다. 현재 최저가는 감정가 209,000,000원의 70%인 146,300,000원으로, 1회 유찰 상태입니다.
등기 흐름만 보면 2022.01.28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 분석상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 문제는 이 날짜보다 앞선 전입자가 매우 많다는 점입니다. 특히 김동우 외 35명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 4층404호 (민락동,르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.07.30 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
김동우는 2022.02.10 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 2024.05.03 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인되고 우선변제권 행사 요건이 확인됩니다. 현재 146,300,000원 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션에서는 김동우에게 40,000,000원이 전액 배당되어 그 임차인의 잔여 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 인원 36명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 신고 인원은 모두 개별 인물입니다. 다만 김동우를 제외한 35명은 보증금·확정일자 등이 확인되지 않으므로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 40,000,000원 | 2024.05.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 모형 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
김동우를 제외한 인원은 전입일만으로 대항력을 확정한 것이 아닙니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가 209,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 매수인 인수액 자체가 아직 확정되지 않았기 때문에 실제 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 미배당 임차보증금이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 김동우 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,451,800원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 김동우 보증금 40,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 103,451,800원으로 계산됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 다른 35명은 이 계산에 반영된 금액이 없어, 이 표만으로 전체 임차보증금 인수위험이 0원이라고 판단할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 146,300,000원 | 103,451,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 102,410,000원 | 60,176,260원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 71,687,000원 | 29,996,634원 |
제시된 세 시나리오 모두 김동우 보증금 40,000,000원을 반영한 뒤에도 소유자 잔여가 양수로 계산됩니다. 그러나 이 계산 역시 보증금 미상 35명의 금액을 확정해 반영한 결과는 아닙니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어 최저가가 102,410,000원이나 71,687,000원까지 내려가더라도 실질취득비용이 그 금액으로 고정된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 호는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46미터 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 유사물건·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가됐으므로 내부상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 35명의 임대차계약 원본 확인. 보증금, 계약기간, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 사람별로 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 전입세대·현황조사 대조. 모든 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 단순 전입 여부만 보지 말고 실제 점유와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 김동우는 별도 계산. 김동우 40,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션상 전액 배당이지만, 다른 임차인의 위험을 상쇄하거나 없애는 것은 아닙니다.
- 최저가 70%에 가격 가점 금지. 비교 가능한 최신 실거래가가 없어 감정가 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 실질취득비용 기준 입찰. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 실제 미배당 임차보증금’으로 계산해야 합니다.
- 용도·점유 재확인. 사건상 근린시설이고 현재 주거용 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 이용상태와 법적 용도 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당관계 원본 대조. 청구액 3,964,615,803원과 제시된 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원 사이의 관계를 채권계산서·배당요구서 등 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 미상 보증금 35명이 먼저다”
감정가 209,000,000원이 146,300,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 이 사건에서 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 권리입니다. 김동우의 40,000,000원은 배당모형상 전액 회수되어 승계 0원으로 계산되지만, 김동우 외 35명은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 채 말소기준보다 앞서 전입해 있습니다.
따라서 현재 단계의 실질취득비용은 146,300,000원으로 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 ‘감정가 대비 70%니까 싸다’는 결론 역시 성립하지 않습니다. 미상 임차보증금이 확정되기 전까지는 가격 판단보다 인수금액 확정이 우선이며, 이 불확실성이 해소되지 않는 한 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
