143,500,000원
부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 ‘르모이안’ 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 일련번호 1-24를 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문했습니다. 매각물건명세서 비고에도 주거용 오피스텔 이용 사실이 기재되어 있습니다. 감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 143,500,000원으로 1회 유찰 상태입니다.
이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 점유·임차관계입니다. 현재 배당 시뮬레이션만 보면 김지현 보증금 130,000,000원이 전액 우선변제되고 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 김지현 이외의 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능 여부와 실제 승계액을 최종 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층303호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
| 공시지가 | 3,685,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심
현재 권리분석 자료에서 말소기준은 2024.07.30. 임의경매개시결정으로 제시됩니다. 그런데 현황조사상 점유자 대부분은 그보다 앞서 전입한 것으로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자에 대해서는 단순히 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
또한 2022.12.08.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 표시되어 있습니다. 입찰 전 이 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
2022.01.28. 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 현재 자료에서 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.08.12.에는 부산제일신용협동조합 등 지분의 확정채권 일부 양도액 4,290,000,000원이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 나타납니다. 권리 변동 과정이 단순하지 않으므로 원본 등기의 현재 순위를 직접 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 대부분
실제 이름이 확인되는 점유·임차 관계는 36명입니다. 이 가운데 김지현은 건물 전부에 대한 임차권등기와 보증금 130,000,000원이 확인됩니다. 나머지 점유자는 대부분 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계액을 계산할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 130,000,000원 | 2024.10.08 | 있음 | 있음 | 현재회차 0원 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김지현 임차권은 임차보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.06.30, 주민등록일 2022.07.05, 점유개시일 2022.07.29로 등기되어 있습니다. 임차권등기 후 2024.10.16. 경정등기로 확정일자가 2022.07.05로 정정되었습니다. 현재 배당 가정에서는 김지현에게 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 205,000,000원의 70%인 143,500,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 한 시세 판단은 하지 않습니다. 특히 이 물건은 가격보다 임차관계가 먼저 정리되어야 합니다. 미상 보증금이 존재하는 상태에서는 최저가 143,500,000원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더 중요한 점은 이 회차별 인수액 역시 확인된 김지현 보증금을 중심으로 한 값이라는 점입니다. 미상 보증금을 가진 다른 점유자에게 실제 대항력이 인정되면 실질취득액은 이보다 더 높아질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “다음 회차가 더 싸다”는 논리만으로 접근하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 김지현 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,691,000원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,809,000원과 김지현 보증금 130,000,000원이 배당되고, 소유자 교부액 10,691,000원이 남는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 권리가 확인되면 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재해 내부확인이 곤란했고, 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가돼 응찰 전 재확인이 요구됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 확인. 김지현 외 점유자의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 부분을 확인하기 전에는 인수총액을 확정하지 마세요.
- 배당요구 여부 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄은 문건접수상 배당요구가 확인됩니다. 그 밖의 점유자는 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 김지현 확정일자 경정 확인. 임차권등기 최초 내용과 2024.10.16. 경정등기를 함께 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 변동 확인. 4,400,000,000원 근저당과 4,290,000,000원 지분이전의 현재 등기상 상태를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 매수인 인수액이 31,756,300원·61,350,670원으로 증가하는 시나리오를 함께 보세요.
- 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태와 시설 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “143,500,000원”보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰돼 143,500,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 임차보증금 총액을 확인해야 합니다. 김지현의 130,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재의 “매수인 인수 0원”은 확정된 안전판이 아니라 현재 계산값입니다. 2회 유찰 시 31,756,300원, 3회 유찰 시 61,350,670원의 인수액이 발생하는 시나리오도 이미 확인됩니다. 여기에 미상 점유자의 권리가 더해지면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저인 물건. 이 사건은 권리관계가 정리되기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
