부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 3층 301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서와 감정 이용상태에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 나타납니다. 소유자는 주식회사라움개발입니다. 현재 최저매각가는 감정가 198,000,000원의 70%인 138,600,000원입니다.
문제는 유찰 횟수가 아니라 점유관계입니다. 확인되는 실제 임차인은 총 36명이고, 이 가운데 임차권등기가 된 김지영만 보증금 50,000,000원, 확정일자 2022.03.16, 전입 2022.03.25가 확인됩니다. 나머지 35명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 35명을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상 상태로 보고 보증금과 점유 근거를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층301호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부산제일신용협동조합 |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 점유’ 확인이 핵심
2022.01.28 소유권보존과 함께 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당은 현재 등기사항상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2022.12.08에는 민간임대주택등기가 기재됐으며, 김지영의 주택임차권은 2024.04.29 등기됐습니다. 제시된 권리판단상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 아래 36명이 모두 실제 임차인으로 파악됩니다. 김지영은 임차권등기와 보증금·확정일자가 확인돼 별도 판단이 가능하지만, 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 50,000,000원 | 2024.04.29 | 대항력 있음 | 우선변제 | 0원 가정 |
김지영은 임대차계약일 2022.03.16, 확정일자 2022.03.16, 점유개시일 2022.03.22, 전입일 2022.03.25, 보증금 50,000,000원이며 건물 전부에 주택임차권이 등기돼 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액이 우선변제되는 계산입니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 볼 수 없다
현재 최저매각가는 138,600,000원으로 감정가 198,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 97,020,000원, 3회 유찰 시 67,914,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 르모이안의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 이 사건은 35명의 미상 임차보증금 위험까지 남아 있어, 최저가 138,600,000원 자체를 실질취득비용으로 보기도 어렵습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만을 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 김지영 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,859,600원 |
현재 가정에서는 김지영 보증금 50,000,000원이 전액 배당되고 잔여금은 85,859,600원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인들의 금액은 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락동 행정복지센터’ 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 건물의 일부 호실은 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용 중이며, 본 물건은 매각물건명세서상 주거용 오피스텔 이용으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46미터 이하입니다. 토지 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 임대차계약 원문 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 범위가 확인되지 않은 임차인이 35명입니다. 각 임차인의 실제 보증금부터 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사정만으로 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 일괄적으로 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.
- 김지영 배당 확인. 보증금 50,000,000원이 현재 가정에서는 전액 배당되지만, 실제 배당표에서 동일하게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 근저당 말소·이전관계 대조. 2022.01.28 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 지분이전 등기를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 의무관계를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도·현황 재확인. 사건상 근린시설이지만 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있으므로 실제 사용상태와 내부 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교가격이 확인되지 않고 인수액도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가보다 35명의 미상 보증금이 먼저”
이 사건의 핵심은 감정가 198,000,000원에서 138,600,000원까지 내려온 가격이 아닙니다. 실제 임차인 36명 중 35명의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 김지영의 50,000,000원 보증금은 현재 배당 가정에서 전액 변제돼 해당 임차인의 인수액은 0원으로 계산되지만, 그 결과를 나머지 임차인에게 확대할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 보거나 “감정가보다 30% 싸다”고 평가하는 것은 위험합니다. 미상 임차인들의 보증금과 대항력·배당 여부가 확인돼야 실질취득비용이 계산됩니다. 가격은 보류, 임차관계 확인이 선행. 이 물건은 권리조사가 끝나기 전에는 입찰가보다 인수액부터 계산해야 하는 사건입니다.
