부산지방법원 2024타경108199. 르모이안 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 141,400,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 단순히 “30% 할인”만 보고 접근하기 어렵습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유자가 36명에 달하고, 그중 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
특히 이슬비는 2022.02.21. 전입·확정일자, 보증금 60,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기가 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 배당계산에서는 이 보증금 60,000,000원을 전액 우선배당하고 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 하지만 다른 35명의 점유자는 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 그들까지 모두 “인수 없음”이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 5층501호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 ‘임차인 선후관계’가 핵심
현재 계산상 말소기준은 2024.07.30. 임의경매개시결정입니다. 이슬비를 포함해 이름이 확인된 점유자들은 그보다 앞선 전입일이 확인됩니다. 다만 정확도 측면에서는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이슬비 외 35명은 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금·점유부분·임대차계약·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
② 임차·점유 현황 — 이름 확인 36명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬비 | 2022.02.21 | 60,000,000원 | 2024.10.16 | 有 | 有 | 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이슬비 임차권등기의 2025.01.09. 경정은 확정일자를 2022.02.21.(1차), 2024.04.25.(2차)로 바로잡은 내용입니다. 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이슬비 보증금 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,620,400원 |
현재 계산은 집행비용 2,779,600원과 이슬비 보증금 60,000,000원을 배당하고 78,620,400원이 남는 구조이며, 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자들의 실제 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 이슬비 배당 후 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 141,400,000원 | 70% | 78,620,400원 |
| 2회 유찰 시 | 98,980,000원 | 49% | 36,798,360원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 34.3% | 7,638,852원 |
수치만 보면 유찰될수록 매각가는 크게 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없어 141,400,000원·98,980,000원·69,286,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 미상 점유자의 보증금 인수 위험은 유찰로 자동 소멸하지 않습니다. 따라서 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 커졌다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 평가 대상 중 일련번호 1~24는 주거용 오피스텔, 25~40은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다.
- 토지. 공시지가 3,685,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 165.6㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 보증금 확인. 이슬비 외 이름이 확인된 점유자 35명의 임대차계약서·보증금·확정일자·점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지는 접수 여부를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 기준권리 원본 대조. 2022.01.28. 근저당의 말소 표시와 2025.08.12. 지분 이전등기가 함께 존재하므로, 등기 원본상 권리 변동을 재확인해야 합니다.
- 이슬비 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입 2022.02.21., 확정일자 2022.02.21., 배당요구가 확인됩니다. 현재 배당표는 전액 배당을 전제로 합니다.
- 실거래 부재. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교자료가 없어 최저가 141,400,000원의 가격 경쟁력을 단정하지 마세요.
- 현장 내부. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태·시설 상태·점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 35개의 미상값
이 물건의 숫자만 보면 감정가 202,000,000원에서 141,400,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하느냐입니다. 이슬비의 60,000,000원 보증금은 현재 배당표상 전액 배당돼 인수가 없지만, 다른 35명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 가운데 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 그대로 더해질 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류·권리 원본 확인 우선입니다. 배당표상 인수 0원이라는 한 줄보다, 다수 점유자의 실제 계약관계와 2022년 근저당의 말소·이전 관계를 확인하는 일이 먼저입니다. 그 확인이 끝나 실질취득가가 확정돼야 비로소 141,400,000원이 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
