부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 6층 601호로, 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70% 수준이지만, 이 사건에서는 할인율보다 점유·임차관계의 불확실성을 먼저 봐야 합니다.
현재 말소기준권리는 2024.05.24. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 40,000,000원입니다. 현황조사에 기재된 36명 가운데 정유나를 제외한 35명의 전입일은 모두 이 날짜보다 빠릅니다. 다만 각자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분 역시 미상이므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하는 것은 위험합니다. 이 리포트에서는 이 35명을 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 6층601호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2022.01.28. 부산제일신용협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 현재 등기 내용상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현재 제시된 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 40,000,000원 가압류입니다. 같은 해 2024.07.30. 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인·점유 조사 — 조사 기재 36명, 점유 부분은 모두 미상
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 조사상 기재자는 36명입니다. 이 가운데 말소기준 전입 35명, 말소기준 이후 전입 1명입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 11명이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.07 | 미상 | 가능성 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.09 | 미상 | 가능성 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.14 | 미상 | 가능성 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.07 | 미상 | 가능성 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 2024.10.08 | 미상 | 가능성 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.08 | 미상 | 가능성 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 2024.09.02 | 미상 | 가능성 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.12 | 미상 | 가능성 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 2024.09.03 | 미상 | 가능성 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.06 | 미상 | 가능성 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 가능성 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 2024.08.21 | 미상 | 가능성 |
③ 배당 시나리오 — 표상 인수 0원과 실제 권리위험은 구분해야 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,620,400원 |
매각가 141,400,000원 가정. 집행비용 2,779,600원과 주택도시보증공사 40,000,000원 배당 후 98,620,400원이 잔여로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 141,400,000원 | 40,000,000원 | 98,620,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,980,000원 | 40,000,000원 | 56,798,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,286,000원 | 40,000,000원 | 27,638,852원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 202,000,000원의 70%인 141,400,000원입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시장가 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 가능성이 있는 전입자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 실제 인수액이 존재한다면 낙찰가 141,400,000원에 그 금액이 더해져 실질취득비용이 올라갑니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가상 일련번호 1-24는 주거용 오피스텔, 일련번호 25-40은 다세대주택으로 탐문 조사됐습니다.
- 주위환경. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사 물건과 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 특정. 조사 기재 36명의 점유 부분이 모두 미상이므로 각 전입자가 실제 601호와 관련되는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본으로 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 말소기준 이전 전입 35명의 보증금이 확인되지 않습니다. 실제 601호 점유자의 임대차계약과 보증금부터 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 모두 확인되지 않았고 배당요구가 확인된 사람도 11명뿐입니다. 배당순위와 미배당액을 개별 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.01.28. 채권최고액 4,400,000,000원 근저당과 2025.08.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 지분 이전 내역을 최신 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태와 주거용 사용 현황을 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 풀어야 할 35명의 전입
이 사건은 최저가 141,400,000원이라는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 권리분석에서는 말소기준 2024.05.24.보다 먼저 전입한 35명이 더 중요합니다. 이들의 점유 부분·보증금·확정일자가 모두 확정되지 않아 대항력과 인수액을 현재 단계에서 단정할 수 없습니다.
특히 현황조사 기재자 모두의 점유 부분이 미상이므로 36명이 모두 601호 임차인이라고 볼 수도 없습니다. 반대로 실제 601호 점유자 가운데 대항력이 인정되는 사람이 확인된다면 미배당 보증금이 낙찰자의 추가 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 확인될 인수액’으로 판단해야 하는 사건입니다. 현재 결론은 가격 판단보다 임차관계 확정이 선행되어야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.
