137,900,000원
부산지방법원 2024타경108199. 등기상 소유자는 주식회사라움개발이고, 대상은 부산 수영구 민락동 르모이안 6층 602호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 일부 호실이 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
권리구조의 핵심은 가격 할인율이 아니라 임차인입니다. 등기된 임차권자 임혜민은 임대차계약일 2022.04.11, 주민등록·점유개시 2022.05.20, 확정일자 2022.04.11로 확인되고 보증금은 140,000,000원입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가 137,900,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,730,600원을 먼저 제외한 뒤 임혜민에게 135,169,400원이 배당되어 4,830,600원이 미배당으로 남습니다. 이 금액은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 6층602호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 인수가 핵심
등기상 2022.01.28 주식회사라움개발 명의 소유권보존과 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권 설정이 확인됩니다. 해당 근저당 1번은 현재 등기에서 이미 말소된 것으로 나타나고, 2025.08.12에는 부산제일신용협동조합 등의 지분이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 나타납니다. 제공된 권리판정의 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2024.05.27 임혜민의 주택임차권등기가 존재합니다. 임혜민은 보증금 140,000,000원, 계약일 2022.04.11, 주민등록·점유개시 2022.05.20, 확정일자 2022.04.11로 확인되며, 이 임차권은 말소기준보다 앞서 매각 후에도 매수인 인수 대상으로 판정돼 있습니다.
또 2022.12.08에는 민간임대주택등기가 이뤄져 있으며, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있습니다. 이 항목과 현재 임차관계는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본을 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 36명, 보증금 미상 35명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 명단은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 임혜민은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인됩니다. 나머지 35명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 정확도 원칙상 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 이 35명의 보증금을 알 수 없기 때문에 현재 4,830,600원을 넘어서는 추가 인수위험을 숫자로 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 · 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 140,000,000원 · 2022.04.11 | 2024.05.27 | 有 | 有 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 실거래 비교보다 먼저 인수액을 봐야 한다
동일 면적 실거래를 근거로 한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격추세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 197,000,000원 대비 현재 최저가가 137,900,000원이라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 임혜민 미배당·인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 137,900,000원 | 4,830,600원 | 142,730,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 96,530,000원 | 45,607,540원 | 142,137,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,571,000원 | 74,045,278원 | 141,616,278원 |
임혜민 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려가도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 실제 수치도 현재 142,730,600원, 2회 유찰 시 142,137,540원, 3회 유찰 시 141,616,278원으로 약 140,000,000원대에서 크게 내려가지 않는 구조를 보여줍니다. 집행비용 때문에 단순히 보증금 140,000,000원과 정확히 일치하지는 않습니다. 더 중요한 점은 이 계산에도 보증금 미상 35명의 추가 위험은 포함되지 않았다는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,730,600원 |
| 1. 임차인 임혜민 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 135,169,400원 |
| 임혜민 미배당 · 매수인 인수 | — | 4,830,600원 |
| 신청채권 청구액 | 3,964,615,803원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당계산은 집행비용과 임혜민 보증금을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 보증금 미상 점유자들의 금액도 위 숫자에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 민락동 행정복지센터 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 토지는 165.6㎡, 공시지가는 3,685,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재해 내부확인이 곤란했고, 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기준으로 평가돼 응찰 전 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임혜민 잔여보증금. 현재 회차 기준 4,830,600원 인수가 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커지는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 보증금 미상 35명. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 점유자의 실제 점유관계·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 현재 확인 기준은 142,730,600원이며, 35명의 추가 인수가 확인되면 이보다 높아질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용을 매각 후 권리관계와 함께 재확인해야 합니다.
- 등기 순위 재대조. 2022.01.28 근저당권은 말소로 나타나지만 2025.08.12 그 지분 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기 원본의 순위와 말소 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 명세서에는 주거용 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 이용·인허가·점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 위험하다
이 사건은 감정가 197,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 137,900,000원으로 내려온 외형만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 선순위 임차권자 임혜민의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수 증가로 바뀝니다. 현재 회차에서도 확인 실질취득은 이미 142,730,600원입니다.
여기에 실제 임차인이 총 36명이고 임혜민을 제외한 35명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 더 중요합니다. 이들의 대항력과 인수액을 확정하지 못한 상태에서는 최저가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다. 동일면적 최근 실거래 근거도 없어 시세 대비 할인 여부 역시 확정할 수 없습니다. 가격보다 권리확정이 먼저인 물건입니다.
