부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재합니다. 소유자는 주식회사라움개발이고, 현재 최저가는 감정가 209,000,000원의 70%인 146,300,000원입니다.
표면 숫자만 보면 한 번 유찰돼 62,700,000원이 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 등기된 임차권자 조재영의 보증금만 140,000,000원이고, 현황조사에는 조재영 외에 점유부분과 보증금이 확정되지 않은 35명이 더 나타납니다. 따라서 “최저가가 감정가의 70%니까 싸다”는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 3층304호 (민락동,르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 주요 임차권 | 조재영 · 보증금 140,000,000원 · 전입 2022.02.28 · 확정 2022.02.28 |
① 권리 흐름 — ‘현재 0원’과 ‘권리상 인수형’을 구분해야 한다
권리판정상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 조재영은 2022.02.28 전입·점유개시·확정일자를 갖추고 2024.04.19 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 임차권으로 권리 구조 자체는 매수인 인수형입니다.
다만 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 146,300,000원 중 집행비용 2,848,200원을 제외하고도 조재영에게 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 조재영의 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 즉 현재 회차의 “인수 0원”은 임차권이 원래 후순위라서가 아니라, 보증금을 전액 배당할 수 있다는 계산 결과입니다.
임차인·점유자 현황 (명단상 36명 · 보증기관 중복신고 없음)
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명단은 없습니다. 조재영은 보증금·확정일자·점유범위가 확인된 임차권자이고, 나머지 35명은 점유부분과 보증금 등이 미상이라 304호에 대한 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 140,000,000원 | 2022.02.28 | 2024.04.19 | 대항력 有 우선변제 有 현재 승계 0원 2회 유찰 39,823,740원 · 3회 유찰 70,003,366원 |
② 가격 비교 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에서 확인되는 최근 실거래 금액이 없어 최저가 146,300,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 209,000,000원 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
오히려 가격을 볼 때는 임차보증금 승계를 함께 봐야 합니다. 현재 회차에서는 조재영 보증금이 전액 배당돼 실질취득이 계산상 146,300,000원입니다. 그러나 2회 유찰로 매각가가 102,410,000원까지 내려가면 조재영 미배당액 39,823,740원이 생겨 매각가+승계액 = 142,233,740원이 됩니다. 3회 유찰 시에도 71,687,000원+70,003,366원 = 141,690,366원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 조재영 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 신청채권자 청구 | 3,964,615,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,451,800원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 조재영 보증금이 전액 배당되고 매수인 미배당 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 등이 미상인 35명의 권리는 이 계산만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 매각물건명세서 비고상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 감정평가의 이용상태도 일부 호실을 주거용 오피스텔로 탐문 조사했습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락동 행정복지센터’ 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로, 남서측으로 노폭 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46미터 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 35명 점유관계 최우선 확인. 각 이름이 실제로 304호를 점유하는지, 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 특정해야 합니다.
- 조재영 배당액 재계산. 현재 회차에서는 140,000,000원 전액 배당으로 계산되지만, 다른 선순위 임차보증금이나 당해세 등이 확인되면 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 금지. 2회 유찰 시 매각가 102,410,000원이나 조재영 승계액 39,823,740원을 더하면 142,233,740원입니다. 3회 유찰도 141,690,366원으로 조재영 보증금 부근에서 실질취득액이 고정되는 구조입니다.
- 실거래 검증. 확인되는 최근 실거래 금액이 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 변동 대조. 2022.01.28 1번 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 근저당 지분 이전등기의 현재 관계를 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 주거용 이용상태와 내부 하자·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “146,300,000원 + 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니다
현재 배당표만 보면 매각가 146,300,000원에서 조재영의 보증금 140,000,000원이 전액 배당되므로 조재영에 대한 인수액은 0원입니다. 하지만 조재영은 애초 말소기준보다 앞선 임차권자이고, 추가 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 곧 매수인 승계로 전환됩니다. 2회 유찰에서도 조재영 기준 실질취득액은 142,233,740원, 3회 유찰에서도 141,690,366원으로 140,000,000원 보증금 부근에서 잘 내려가지 않습니다.
더 중요한 것은 조재영 외 35명입니다. 이들의 점유부분·보증금·확정일자가 확정되지 않은 상태에서는 전체 인수액 자체를 계산할 수 없습니다. 실거래 가격도 직접 비교할 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유로 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 “현재 계산상 조재영 인수 0원”과 “전체 권리위험 미확정”을 반드시 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
