부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 11층 1101호 다세대 물건입니다. 감정가는 204,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 142,800,000원, 감정가의 70%입니다. 표면 가격만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차관계 확인이 우선입니다.
등기상 2022.01.28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소되어 있고, 계산된 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 신선미는 2022.02.22 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 70,000,000원의 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차에서는 이 보증금이 전액 배당되는 계산입니다.
문제는 나머지 조사 인원입니다. 신선미 외 35명은 점유부분이 모두 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 2024.07.30보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 호수가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이들이 1101호와 무관한 다른 호수의 점유자인지부터 원본 서류에서 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 11층1101호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유를 확인해야 한다
신선미의 경우는 별도입니다. 2022.02.19 임대차계약, 2022.02.22 주민등록·점유개시·확정일자가 확인되고, 보증금은 70,000,000원입니다. 2024.11.21 임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인으로 볼 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 1101호 귀속부터 분리 확인
사건 조사에는 실제 임차인으로 분류된 인원이 총 36명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 이 가운데 신선미는 1101호 주소와 임차권등기, 보증금, 확정일자가 확인됩니다. 나머지 35명은 점유부분이 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 70,000,000원 | 2024.11.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 신선미 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,000,800원 |
현재 회차 예상배당에서는 신선미의 보증금 70,000,000원이 전액 배당되고 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유부분이 미상인 다른 조사 인원의 권리는 위 금액에 포함해 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 다시 생길 수 있다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 142,800,000원 | 70,000,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 99,960,000원 | 27,760,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 69,972,000원 | 0원 | 1,687,496원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근. 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 25-40은 다세대주택으로 이용 중이며, 본 사건의 용도표기도 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로와 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하이며, 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1101호 임차인 특정. 신선미 외 35명의 점유부분이 미상이므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 호수별로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 신선미 배당 검증. 2022.02.22 전입·점유·확정일자, 보증금 70,000,000원과 2024.11.21 임차권등기 및 배당요구를 원본에서 다시 대조하세요.
- 유찰 시 인수 변화. 현재와 2회 유찰 시 산정 인수는 0원이지만, 3회 유찰 시 1,687,496원의 매수인 인수가 발생합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교치가 없으므로 감정가 204,000,000원과 최저가 142,800,000원의 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 현황과 수리비를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “누가 이 호수의 임차인인가”가 먼저다
이 물건은 한 번 유찰돼 감정가 204,000,000원에서 최저가 142,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 핵심은 할인율이 아닙니다. 신선미는 보증금 70,000,000원, 2022.02.22 전입·점유·확정일자와 임차권등기까지 갖춘 임차인이고, 현재 회차 예상배당에서는 전액 배당돼 산정 인수는 0원입니다.
반면 사건 조사에는 추가로 35명이 있으며 모두 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 이들이 실제 1101호와 관련된 임차인인지가 확인되지 않은 상태에서는 실질 인수 위험의 상단을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격이 시세보다 낮다는 근거 역시 없습니다. 결론은 명확합니다. 현재 배당표만 보면 인수 0원이지만, 임차관계가 정리되기 전에는 저가 낙찰형으로 평가하기 어렵습니다.
