142,800,000원
부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 9층 904호의 다세대주택입니다. 감정평가 내용에서도 해당 건물은 업무시설과 공동주택이 함께 구성돼 있고, 본건에 관한 비고에는 다세대주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가는 204,000,000원, 현재 최저가는 142,800,000원으로 1회 유찰된 상태입니다.
등기 흐름만 보면 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2024.05.24. 접수된 주택도시보증공사 가압류 40,000,000원입니다. 문제는 이 기준일보다 먼저 전입한 사람이 35명이나 확인된다는 점입니다. 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 각 전입자의 점유 부분이 모두 미상이라 904호와 실제로 어떻게 대응하는지 확인하지 않은 상태에서는 단순 합산이나 인수액 확정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 9층904호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층건 · 본건 9층904호 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입자가 핵심
2022.01.28. 설정된 채권최고액 4,400,000,000원 근저당은 현재 등기 내용상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 계산된 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 가압류 40,000,000원이며, 2024.07.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 2025.08.12.에는 기존 근저당권 지분 이전 등기가 있고 양도액은 4,290,000,000원으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현재 등기 상태와 경매기록을 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·전입자 현황 — 36명, 보증금은 모두 미상
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2022.02.10 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 가능·미상 | 2024.08.06 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 가능·미상 | 2024.09.03 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 가능·미상 | 2024.08.07 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 가능·미상 | 2024.08.12 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 가능·미상 | 2024.08.09 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 가능·미상 | 2024.08.08 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 가능·미상 | 2024.08.07 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 가능·미상 | 2024.09.02 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 가능·미상 | 2024.10.08 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 가능·미상 | 2024.08.14 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 가능·미상 | 2024.08.21 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 없음 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 |
전입자 전원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람은 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄이며, 배당요구 여부만으로 실제 인수액이나 우선변제 범위를 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 99,960,000원(49%), 그 다음은 69,972,000원(34.3%)으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않았고, 더 중요한 것은 매수인이 실제 부담할 임차보증금이 아직 계산되지 않는다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,000,800원 |
현재 계산에서는 채권자 총 청구 40,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 100,000,800원입니다. 다만 이 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 보증금도 모두 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로와 접하고, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재해 내부확인이 곤란했고, 외부관찰과 관련 공부 등을 토대로 평가됐습니다.
- 단지 정보. 르모이안은 16세대이고 준공일은 2021.11.29이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호와 전입자 대응관계 확인. 현황조사상 36명의 점유 부분이 대부분 미상입니다. 실제로 누가 904호를 점유하는지 먼저 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 기준일 이전 전입자 35명의 보증금이 모두 미상입니다. 보증금 확인 전에는 인수액과 실질취득가 계산이 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판정할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 11명도 보증금과 확정일자를 함께 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 현재 계산상 기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사 가압류이나, 2022년 근저당의 말소와 2025년 지분 이전 등기의 현재 상태를 등기부 원본과 경매기록에서 재확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 예상배당상 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상분이 확정되기 전까지 실제 인수액을 뜻하지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 감정가의 70%라는 할인율보다 실질취득가가 먼저입니다. 최근 실거래 비교도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로 점유·내부상태·설비 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 “누가 얼마를 들고 있는가”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 204,000,000원에서 142,800,000원으로 내려와 눈에 띕니다. 하지만 경매의 실질가격은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 현황조사상 전입자가 36명이고, 그중 35명이 현재 말소기준으로 계산된 2024.05.24.보다 먼저 전입했습니다. 더구나 이들의 보증금과 확정일자, 대부분의 점유 부분이 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격 매력 판단 이전에 권리 확정이 선행돼야 한다”입니다. 각 전입자가 실제 904호와 어떤 관계인지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지를 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 그 전까지는 배당계산상 0원이라는 인수액이나 감정가 대비 70%라는 숫자를 근거로 안전하거나 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
