137,900,000원
부산지방법원 2024타경108199. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재된 르모이안 5층 502호입니다. 감정가 197,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 137,900,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 승계 구조입니다. 등기된 임차권자 이세경은 보증금 140,000,000원, 전입 2022-06-15, 확정일자 2022-06-08로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 예상배당 후 4,830,600원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 현황조사 등에서 확인되는 다른 점유자 35명이 더 있습니다. 이들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 유무와 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 아래 표에서는 이세경을 제외한 점유자를 정확도 원칙에 따라 모두 “대항력 가능·미상”으로 표시합니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로, 실제 임차인 수는 36명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 5층502호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
| 공시지가 | 3,685,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2022-01-28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024-07-30 임의경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 문제는 이 기준일보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재한다는 점입니다. 특히 이세경의 주택임차권은 2024-06-24 등기됐고 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼, 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 36명, 35명은 승계액 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 미상 | 2024-08-09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 미상 | 2024-08-14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 미상 | 2024-10-08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 미상 | 2024-08-08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 미상 | 2024-09-02 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 미상 | 2024-08-12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 2024-09-03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 미상 | 2024-08-06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 미상 | 2024-08-21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 140,000,000원 | 2022-06-08 | 2024-06-24 | 있음 | 있음 | 4,830,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 임차인 이세경 보증금 | 140,000,000원 | 135,169,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 이세경 미배당액 4,830,600원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 137,900,000원 | 4,830,600원 | 142,730,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 96,530,000원 | 45,607,540원 | 142,137,540원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,571,000원 | 74,045,278원 | 141,616,278원 |
회차가 내려가면서 표면상 최저가는 137,900,000원 → 96,530,000원 → 67,571,000원으로 크게 낮아지지만, 이세경에게 배당되지 못하는 금액은 4,830,600원 → 45,607,540원 → 74,045,278원으로 반대로 증가합니다. 따라서 “유찰될수록 싸진다”는 단순 계산이 통하지 않습니다.
④ 가격·용도·환금성 — 실거래 할인 판단은 보류
르모이안의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가 137,900,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 이 물건은 확정된 인수액만 반영해도 현재 실질취득이 142,730,600원이고, 다른 35명의 승계 가능액은 미확정입니다. 따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 최종 승계액을 모두 확인한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 용도. 사건상 근린시설이지만 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 민락동 행정복지센터 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이세경 인수액. 현재 회차 예상 인수 4,830,600원과 배당표를 매각물건명세서·배당요구 자료와 다시 대조해야 합니다.
- 35명 점유자 조사. 각 점유자의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 점유 범위, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 최저가 대신 실질취득. 현재 회차만 보더라도 137,900,000원이 아니라 142,730,600원을 최소 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 2회 유찰 시 인수 45,607,540원, 3회 유찰 시 74,045,278원으로 늘어납니다. 표면 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022-12-08 등기의 현재 효력과 매수인에게 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 주거용 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 입찰 전 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 승계액
감정가 197,000,000원에서 최저가 137,900,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 이세경의 보증금 140,000,000원은 현재 매각가보다 크고, 배당 후 4,830,600원이 매수인에게 넘어가 실질취득은 142,730,600원입니다. 추가 유찰이 발생해도 미배당 인수액이 늘면서 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
무엇보다 보증금·확정일자가 미상인 점유자 35명이 따로 존재합니다. 이들의 승계 위험을 해소하지 않은 상태에서 137,900,000원을 곧바로 “싼 가격”으로 해석하는 것은 위험합니다. 확정된 인수만 있어도 최저가보다 실질취득이 높고, 미상 임차관계까지 남아 있는 고난도 권리분석 사건입니다. 결론은 가격 매력이 아니라 임차관계 전수 확인이 입찰의 선결조건입니다.
