135,800,000원
부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 해당 건물 일부가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 별도 비고에도 이 물건이 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거물건으로 접근하기보다 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 2022년 소유권보존과 함께 설정됐던 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 제공된 권리분석 기준일은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞서 형성된 임차관계입니다. 특히 장자은의 주택임차권은 임대차계약일 2022.06.03, 주민등록·점유개시일 2022.07.08, 확정일자 2022.06.03이고 보증금이 140,000,000원으로 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 4층402호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 임차권을 봐야 한다
현재 최저매각가 135,800,000원은 장자은의 보증금 140,000,000원보다 낮습니다. 따라서 이 임차권이 전액 배당되지 않는 구조라면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하게 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 장자은 한 명만 기준으로 한 실질취득은 약 140,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 여기에 다른 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 총 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 36명, 보증금 미상 다수
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인으로 조사된 인원은 36명입니다. 장자은은 등기부에서 보증금·확정일자·점유개시가 확인되지만, 다른 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 경우 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 미상 | 2024-08-09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 미상 | 2024-08-14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 미상 | 2024-10-08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 미상 | 2024-08-08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 미상 | 2024-09-02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 미상 | 2024-08-12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 2024-09-03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 미상 | 2024-08-06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 미상 | 2024-08-21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 140,000,000원 | 2022-06-03 | 2024-05-09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
③ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 할인율만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 194,000,000원, 현재 최저가는 135,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교값은 확인되지 않고, 단지 정보의 대상면적 27.09㎡도 이 사건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
가격 판단에서 더 중요한 것은 실질취득액입니다. 장자은 임차권만 보면 현재 낙찰가 135,800,000원보다 보증금 140,000,000원이 크므로, 낙찰가 자체가 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 다른 점유자들의 보증금까지 확인되면 실질 부담은 추가로 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,701,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,098,800원 |
위 배당 계산에는 집행비용과 소유자 교부가 표시돼 있습니다. 그러나 등기부에는 장자은의 140,000,000원 임차권이 존재하고 다수 점유자의 임차조건도 확정되지 않았으므로, 이 표의 소유자 잔여액이나 매수인 인수 0원만으로 최종 권리관계를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 용도·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 주위환경. 부산광역시 수영구 민락동 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 내외 포장도로, 남서측 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 현장확인. 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기준으로 평가됐으므로 응찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장자은 임차권. 보증금 140,000,000원의 실제 배당액과 미배당 인수액을 반드시 확인해야 합니다.
- 나머지 임차관계. 보증금·확정일자가 미상인 점유자들의 실제 계약관계와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄과 장자은의 배당요구 내역을 매각물건명세서 및 배당요구 종기 자료와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 존속 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용이 함께 나타나므로 공부·건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 때 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 시설·하자·점유상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 면적 실거래가 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
표면적으로는 감정가 194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 135,800,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 사건에서 70%라는 숫자는 핵심이 아닙니다. 장자은의 등기된 임차보증금이 140,000,000원으로 현재 최저가보다 높고, 배당 후 남는 금액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 장자은만 놓고 보더라도 실질취득은 단순 낙찰가가 아닌 약 140,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 겹칩니다. 전입일만으로 이들 모두의 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 처리할 수도 없습니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건은 최저가가 아니라 임차권의 실제 배당·미배당액과 각 점유자의 계약관계를 확정한 뒤 비로소 입찰가를 계산해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
