부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 소유자는 주식회사라움개발입니다.
가격만 보면 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 141,400,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 같은 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 확인되지 않는 데다, 말소기준으로 계산된 2024-07-30 경매개시결정보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재합니다. 따라서 이 사건은 할인율보다 임차보증금 총액과 실제 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 7층701호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
| 공시지가 | 3,685,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
2022-01-28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024-07-30 임의경매개시결정이 현재 말소기준으로 계산돼 있고, 그보다 앞선 2024-06-04 이현승의 주택임차권이 존재합니다. 또 2022-12-08에는 민간임대주택등기가 있습니다. 따라서 매각물건명세서와 최신 등기부를 기준으로 각 권리의 소멸·인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없으므로 실제 임차인 36명으로 봅니다. 이현승은 보증금·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 인수액을 산정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 2024-08-09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 2024-08-14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 2024-10-08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 2024-08-08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 2024-09-02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 2024-08-12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 2024-09-03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 2024-08-06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 2024-08-21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 40,000,000원 | 2024-06-04 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
③ 가격 비교 — 할인율은 확인되지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 최저매각가는 141,400,000원으로 감정가 202,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 98,980,000원(49%), 3회 유찰 시 69,286,000원(34.3%)입니다.
다만 르모이안 시세 자료의 대상 면적 27.73㎡는 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다는 결론은 내리지 않습니다. 특히 미상 임차보증금이 확정되기 전에는 최저가 자체를 실질취득금액으로 볼 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이현승 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,620,400원 |
현재 시나리오 계산에서는 매수인 인수액 0원, 미배당 0원으로 표시됩니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 금액이 반영돼 있지 않고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다. 신청채권자 청구액은 3,964,615,803원이므로 실제 배당은 등기부·매각물건명세서와 반드시 재대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 포장도로, 남서측으로 폭 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 36명 전원 임대차 확인. 전입일만으로 인수액을 계산하지 말고 각 임차인의 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이현승 임차권 재확인. 보증금 40,000,000원, 임차권등기, 확정일자와 배당요구가 현재 매각물건명세서와 동일한지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022-12-08 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2022-01-28 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 현재 계산상 말소기준은 2024-07-30 임의경매개시결정입니다.
- 가격보다 실질취득액. 현재 최저가는 141,400,000원이지만 미상 보증금의 인수 여부가 확정되기 전에는 실제 취득원가를 알 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부확인이 어려웠던 물건이므로 현장 상태와 시설 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “인수액 확정”이 먼저
이 물건의 겉모습은 감정가 202,000,000원에서 한 번 유찰돼 141,400,000원까지 내려온 70% 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 실제 임차인 36명이라는 숫자가 더 중요합니다. 이현승의 40,000,000원 임차권은 구체적인 조건이 확인되지만, 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 확정할 수 없다”입니다. 미상 임차인들의 실제 임대차와 인수액이 모두 정리된 뒤에야 141,400,000원이라는 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 가격은 70%, 권리는 미확정. 이 사건은 권리 확인이 끝나기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
