부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 8층 802호입니다. 감정평가상 르모이안은 11층 철근콘크리트구조 건물이며, 일련번호 25~40은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 임차권과 점유자입니다. 등기부에는 김은진의 주택임차권이 보증금 140,000,000원으로 등기돼 있고, 전입 2022.04.11·확정일자 2022.03.25로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션은 현재 최저가에서 135,859,600원이 배당되고 부족분 4,140,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
여기에 현황조사와 문건접수 내역에는 김은진을 포함해 임차관계 명의가 모두 36명 등장합니다. 김은진 외 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이들의 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인의 총 승계액도 확정되지 않습니다. 따라서 현재 계산되는 142,740,400원은 확인된 김은진 인수액만 반영한 최소한의 실질취득 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 8층802호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권이 살아 있다
등기부상 2022.01.28 설정된 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.04.15 김은진의 주택임차권이 등기됐고, 제공된 권리판정에서는 이 임차권을 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류합니다. 데이터상 말소기준 시점은 2024.07.30 임의경매개시결정으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 36명, 35명은 금액 미상
보증기관 대위·승계로 중복된 명의는 없으며, 임차관계 명의는 36명입니다. 김은진은 임차보증금·확정일자·임차권등기가 확인되지만 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 35명은 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 우선변제도 미상, 승계 여부도 가능성 존재로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 4,140,400원 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 김은진 보증금 | 140,000,000원 | 135,859,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 138,600,000원이 집행비용과 김은진 배당으로 모두 소진되고, 김은진 보증금의 미배당액 4,140,400원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 다른 임차관계 35명의 권리가 확정되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 부담은 이전된다
| 회차 | 매각가 | 김은진 인수 | 기지 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 138,600,000원 | 4,140,400원 | 142,740,400원 |
| 2회 유찰 (49%) | 97,020,000원 | 45,126,360원 | 142,146,360원 |
| 3회 유찰 (34%) | 67,914,000원 | 73,708,452원 | 141,622,452원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가만 보면 138,600,000원에서 97,020,000원, 다시 67,914,000원으로 크게 내려가지만 김은진에게 배당되지 않는 보증금은 반대로 4,140,400원 → 45,126,360원 → 73,708,452원으로 늘어납니다. 따라서 확인된 김은진 권리만 계산해도 실질취득액은 각 회차에서 약 140,000,000원대입니다. 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되는 구조가 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
르모이안은 16세대, 사용승인일은 2021.11.29로 확인됩니다. 다만 비교 대상으로 잡힌 면적 21.33㎡는 이 사건과 면적이 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어, 이를 근거로 본건의 시세를 단정할 수 없습니다. 동일 조건 실거래 가격도 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득액이 시세보다 싸다는 판단은 유보해야 합니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 본건 역시 현재 1회 유찰 상태지만, 이 사건은 김은진의 인수형 임차권과 다수의 미상 임차관계가 있어 단순한 감정가 할인율보다 실질취득액과 추가 승계 위험을 우선해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로와 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 유사물건·관련공부·외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은진 인수액 재확인. 현재 배당 시뮬레이션상 4,140,400원 인수지만 실제 매각가와 집행비용에 따라 미배당액이 달라집니다.
- 35명 임대차 원본 대조. 전입만 확인된 35명은 보증금·확정일자·점유부분을 확인해 실제 대항력과 승계 범위를 확정해야 합니다.
- 호실 특정. 35명의 점유부분이 모두 미상으로 표시돼 있으므로 802호와의 실제 관련성을 매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 경매 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2025.08.12 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 지분 이전 등기가 있으나 원 근저당은 등기부상 이미 말소 표시되어 있어 최신 등기 원본 대조가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부상태와 수선비를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘얼마를 떠안는가’가 먼저다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 198,000,000원에서 최저가 138,600,000원으로 한 차례 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 그 30% 할인보다 김은진 보증금 140,000,000원이 더 중요합니다. 현재 회차에서 확인된 매수인 인수액은 4,140,400원이고, 이를 더한 기지 실질취득은 142,740,400원입니다. 2회·3회 유찰 때도 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 증가로 이전됩니다.
더 큰 문제는 김은진 외 35명입니다. 이들은 전입 내역은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 138,600,000원짜리 다세대”가 아니라 “확인된 실질취득 142,740,400원에 추가 임차인 승계 가능성이 열린 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 결론입니다.
