부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 일련번호 1-24가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 매각물건명세서 비고 역시 주거용 오피스텔 이용을 적고 있습니다. 따라서 아파트로 전제해서는 안 되며, 용도와 실제 이용상태를 함께 놓고 봐야 합니다.
가격은 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 146,300,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 여러 점유자의 임차보증금과 우선순위가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 6층603호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 | 부산제일신용협동조합 |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준점보다 ‘선행 등기와 점유’를 먼저 확인
권리 흐름에는 2022.01.28 근저당권 설정, 2022.12.08 민간임대주택등기, 2024.07.30 임의경매개시결정, 2024.08.01 정청숙 주택임차권등기, 2025.08.12 근저당권 지분 이전이 이어집니다. 권리분석 기준점은 2024.07.30 임의경매개시결정으로 제시되어 있으나, 2022.01.28 근저당권과 이후 2025.08.12 지분이전 등기가 함께 존재하므로 실제 말소기준과 각 권리의 존속 여부는 등기 원본 대조가 필수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명, 대다수 보증금·확정일자 미상
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 36명으로 봅니다. 이 중 정청숙은 보증금 140,000,000원, 전입일 2022.07.15, 확정일자 2022.07.15, 배당요구 2024.08.01이 확인됩니다. 반면 나머지 점유자들은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 140,000,000원 | 2022.07.15 | 2024.08.01 | 대항력 有 | 우선변제 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 정청숙 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,451,800원 |
현재 회차 산정에서는 정청숙 보증금 140,000,000원이 전액 배당되어 해당 임차인의 미배당 보증금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 다른 점유자들의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 그대로 이익이 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 146,300,000원 | 0원 | 146,300,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 102,410,000원 | 39,823,740원 | 142,233,740원 |
| 3회 유찰 · 34% | 71,687,000원 | 70,003,366원 | 141,690,366원 |
정청숙의 보증금만 놓고 봐도 2회 유찰 시 매각가 102,410,000원에 인수액 39,823,740원, 3회 유찰 시 매각가 71,687,000원에 인수액 70,003,366원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 140,000,000원대에 머무는 전형적인 인수형 구조가 나타납니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 위험은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2022.01.28 근저당권, 2024.07.30 경매개시결정, 2025.08.12 근저당권 지분 이전의 실제 순위와 존속 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 임차인 전수 확인. 정청숙 외 점유자들의 계약서·보증금·확정일자·점유 여부·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 정청숙 배당 확인. 현재 회차에서는 140,000,000원 전액 배당 가정이지만, 낙찰가가 낮아지면 미배당분이 매수인 인수로 전환되는 시나리오가 나타납니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 경매 후 효력과 매수인 승계 여부를 원본 서류와 관련 법률로 검토하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 실제 이용은 주거용 오피스텔로 적혀 있으므로 건축물대장·등기·현황을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 점유·수리 상태와 기계식주차 이용 조건 등을 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “70%까지 유찰됐다”보다 “무엇을 인수하는가”
이 물건은 감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰되어 146,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 할인율은 핵심 매력이 아닙니다. 정청숙의 140,000,000원 보증금은 현재 회차에서 전액 배당되어 해당 임차인 인수액이 0원이지만, 추가 유찰 시 미배당 보증금이 매수인 인수로 넘어가는 시나리오가 이미 나타납니다. 더 중요한 것은 정청숙 외 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
또한 민간임대주택등기가 존재하고, 2022.01.28 근저당권과 2025.08.12 지분이전 등기의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 실거래가도 확인되지 않아 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리 확정이 우선입니다. 임차인 전수조사와 등기 원본 대조가 끝나기 전에는 실질취득액도, 안전한 응찰가도 확정하기 어렵습니다.
