부산지방법원 2024타경108199. 르모이안 9층 903호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정 내용에서도 해당 구간은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 201,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 140,700,000원입니다. 외형상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 권리형 물건입니다.
등기된 임차인 조아라는 주민등록 2022.07.11, 확정일자 2022.07.13, 보증금 130,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 140,700,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,769,800원 이후 조아라에게 130,000,000원이 전액 배당되어 이 임차인의 미배당 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 조아라 외에도 35명이 확인되고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산표의 0원을 전체 인수위험 0원으로 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 9층903호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 3,964,615,803원 |
| 말소기준 | 2024.07.30 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 조아라는 계산 가능, 나머지는 확정 불가
등기부에는 2022.01.28 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 해당 권리는 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 계산상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.08.06 조아라의 주택임차권이 등기됐고, 이 임차권등기는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시됩니다.
다만 조아라의 임차인 지위는 임차권등기일만 보면 안 됩니다. 주민등록일 2022.07.11과 확정일자 2022.07.13이 말소기준보다 앞서고, 보증금 130,000,000원 및 배당요구도 확인됩니다. 따라서 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되지만, 다음 회차처럼 매각대금이 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 증가합니다.
② 임차인·점유 현황 — 36명 중 35명 보증금 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 미상 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 손숙란 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 최민석 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이슬비 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 신선미 | 미상 | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.06 |
| 최점환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조재영 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 유찬미 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.09.03 |
| 김지영 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 전민기 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김은진 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이윤희 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 홍정민 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.07 |
| 권민정 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.12 |
| 임혜민 | 미상 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.09 |
| 진향진 | 미상 | 2022.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.08 |
| 정은주 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이영인 | 미상 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이세경 | 미상 | 2022.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 배환용 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.07 |
| 김지현 | 미상 | 2022.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 장자은 | 미상 | 2022.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조아라 | 903호 전부 | 2022.07.11 | 130,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 | 2024.08.06 |
| 정청숙 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김보성 | 미상 | 2022.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 손수빈 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이혜림 | 미상 | 2022.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이현승 | 미상 | 2023.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 한동희 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.09.02 |
| 박영진 | 미상 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.10.08 |
| 장민희 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 윤희 | 미상 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.14 |
| 김윤진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조주현 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김봄 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.21 |
| 정유나 | 미상 | 2024.06.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 인원은 대항력·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태로 보아야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 조아라 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 조아라 미배당·인수 추정 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 0원 | 7,930,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 33,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 62,697,974원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,930,200원 |
현재 계산에서는 조아라 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자 35명의 권리는 이 배당표로 확정되지 않습니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하며, 원인은 2022.02.17 민간임대주택 등록입니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다.
- 근저당 구조. 2022.01.28 채권최고액 4,400,000,000원의 공동 근저당권이 설정됐고, 해당 권리는 등기상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
- 근저당 지분 이전. 2025.08.12 확정채권 일부양도를 원인으로 부산제일신용협동조합·부산동부신용협동조합·구덕신용협동조합·부산동래신용협동조합 지분이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으며 양도액은 4,290,000,000원입니다.
- 원근저당과 이전등기 대조. 원근저당의 말소 표시와 이후 지분이전 등기가 함께 존재하므로 입찰 전 최신 등기 원본에서 현재 효력관계를 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 규모. 르모이안은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.11.29로 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 35명 보증금부터 확정. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유범위를 확인해야 합니다.
- 조아라 배당 여부 확인. 현재 140,700,000원 가정에서는 보증금 130,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당순위와 배당액 변동 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 내려가도 조아라 미배당 인수 추정액은 각각 33,682,820원, 62,697,974원으로 증가합니다.
- 근저당 등기 대조. 4,400,000,000원 근저당의 말소 표시와 4,290,000,000원 지분이전 등기가 함께 존재하므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 현장 상태와 시설·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차계약을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.407억”보다 먼저 봐야 할 숫자는 35명이다
이 사건의 현재 최저가는 140,700,000원이고 감정가 201,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 할인율보다 훨씬 중요한 숫자는 보증금이 확인되지 않은 점유 인원 35명입니다. 조아라는 보증금 130,000,000원, 전입·확정일자·배당요구가 모두 확인되어 현재 회차에서는 전액 배당되고 인수 0원으로 계산할 수 있습니다. 반면 다른 인원들은 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 유찰이 더 진행되면 조아라 한 명만 놓고 보더라도 98,490,000원 매각가에서 33,682,820원, 68,943,000원 매각가에서 62,697,974원의 미배당 인수 추정액이 발생합니다. 낙찰가가 내려가면 인수가 늘어나는 대항력 임차인 구조에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 여기에 보증금 미상 35명까지 남아 있으므로, 이 물건은 권리 확정 전에는 가격 매력을 평가하기 어려운 고위험 확인형에 가깝습니다.
