부산지방법원 2024타경108199. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에서는 해당 건물의 일련번호 1-24가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사라움개발이며, 2022년 1월 28일 소유권보존이 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준점은 2024년 7월 30일 임의경매개시결정입니다. 2022년 설정된 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼, 현재 분석상 경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞선 전입자가 매우 많다는 점입니다. 홍정민은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인되지만, 나머지 점유자는 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 2층204호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.07.30 임의경매개시결정 · 부산제일신용협동조합 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전 임차관계가 핵심
홍정민은 2022년 4월 22일 임대차계약, 2022년 5월 2일 확정일자, 2022년 5월 9일 주민등록, 보증금 100,000,000원이 확인되며 2024년 4월 26일 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 모두 2024년 7월 30일 기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 봐야 하고, 미배당 보증금이 생기면 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정민 | 2022-05-09 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 있음 | 현재 0원 |
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
홍정민 외 임차인은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인 수는 36명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 홍정민 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,071,400원 |
현재 회차 계산에서는 홍정민의 보증금 100,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액 0원입니다. 다만 이 계산은 보증금이 확인되지 않은 다른 임차인들의 미배당 보증금을 반영한 확정 인수액이 아닙니다. 따라서 현재 모델 인수 0원과 실제 인수위험 0원을 동일시해서는 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
르모이안의 확인된 실거래 금액이 제시되지 않아, 감정가 207,000,000원이나 현재 최저가 144,900,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
단지 정보상 르모이안은 16세대, 사용승인일은 2021년 11월 29일이고 대상 면적 정보는 29.27㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 실거래 가격 확인 없이 최저가 할인율만을 투자근거로 삼는 것은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 일련번호 1-24가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)이며 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부와 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 임대차계약 확인. 각 임차인의 보증금, 계약일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 개별 확인한 뒤 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 홍정민 배당 확인. 현재 144,900,000원에서는 100,000,000원 전액배당 모델이지만, 매각가가 내려가면 미배당 인수가 발생합니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차보증금 미배당이 늘면 실질취득 부담은 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 근저당 등기 상태 원문 대조. 2022년 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되지만, 2025년 8월 12일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 지분 이전 등기도 존재하므로 현재 등기 상태를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022년 12월 8일 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 관련 등기와 임대관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도·현황 재확인. 사건 용도는 근린시설이나 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 사용상태와 인허가·공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 확인된 실거래 금액 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “모델 인수 0원 ≠ 실제 위험 0원”
현재 회차만 놓고 보면 최저가 144,900,000원에서 홍정민의 보증금 100,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건에는 실제 임차인이 36명 있고, 그중 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 모두 기준권리보다 앞선 전입일이 확인되므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 1회 유찰로 최저가가 144,900,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 미상 임차보증금이 얼마이고 그중 얼마가 매수인에게 승계되는지가 확인되기 전에는 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다. 홍정민만 보더라도 3회 유찰 시 매각가 71,001,000원에 인수액 30,677,018원이 붙어 실질부담이 101,678,018원이 됩니다. 가격 할인보다 권리 확인이 먼저인 사건. 미상 임차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
