140,700,000원
부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 8층 803호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 본건이 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 숫자만 보면 60,300,000원이 낮아졌지만, 이 물건에서는 그 할인폭보다 선순위 임차관계가 얼마만큼 매수인에게 남느냐가 먼저입니다.
권리판정상 기준일은 2024.07.30. 임의경매개시결정입니다. 등기된 임차권자 진향진은 2022.05.24. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.04.이며, 보증금은 140,000,000원입니다. 현재 회차의 예상배당은 137,930,200원이라 2,069,800원이 미배당되고, 이 부족액은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
더 큰 변수는 진향진 외의 점유자들입니다. 현황조사에 이름이 확인된 다른 35명은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 전부 대항력 가능·미상으로 처리합니다. 이들의 보증금이 확인되기 전까지 2,069,800원을 전체 인수액이라고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 8층803호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 · 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.08. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수와 미상 점유가 핵심
2022.01.28. 소유권보존과 함께 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 현재 등기자료에서는 해당 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024.07.30. 부산제일신용협동조합 등 채권자에 의한 임의경매개시결정이 내려졌으며, 이 권리판정에서는 해당 날짜가 말소기준입니다.
반면 진향진의 주택임차권은 2024.05.02. 등기됐고, 임대차계약일 2022.05.04., 주민등록·점유개시 2022.05.24., 확정일자 2022.05.04., 보증금 140,000,000원으로 확인됩니다. 배당요구와 우선변제권 행사도 확인되지만, 현재 최저가 기준으로 보증금 전액이 배당되지 않아 2,069,800원 인수가 남습니다.
임차인·점유자 현황 — 실제 확인 인원 36명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 140,000,000원 | 2022.05.04 | 2024.05.02 | 有 | 有 | 2,069,800원 |
진향진 외 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 배당요구 접수 사실이 있는 경우에도 보증금·확정일자가 확인되지 않으면 우선변제 여부와 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 해석 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가하지 않습니다. 대신 확인된 진향진 임차권을 포함해 회차별로 낙찰가와 인수액이 어떻게 움직이는지를 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 진향진 미배당 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 2,069,800원 | 142,769,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 43,682,820원 | 142,172,820원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 72,697,974원 | 141,640,974원 |
2회 유찰부터는 진향진의 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 커집니다. 이때 낙찰가가 98,490,000원, 다시 68,943,000원으로 내려가도 미배당 인수가 각각 43,682,820원, 72,697,974원으로 커집니다. 그래서 진향진 임차권만 놓고 계산한 최소 실질취득은 142,172,820원 → 141,640,974원으로 보증금 140,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 진향진 보증금 | 140,000,000원 | 137,930,200원 |
| 신청채권자 청구 | 3,964,615,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 140,700,000원이 집행비용과 진향진 보증금 배당으로 전부 소진되며, 진향진 보증금 중 2,069,800원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 매각물건명세서에는 본건이 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 대상 전체는 주거용 오피스텔과 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건으로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하, 공시지가 3,685,000원/㎡, 토지면적 165.6㎡입니다.
- 건축·조사. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 기준으로 평가되었습니다.
- 단지. 르모이안은 16세대, 사용승인일은 2021.11.29.입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성의 가격 수준을 거래사례로 검증하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 35명 보증금 확인이 최우선. 진향진 외 35명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 각 점유자의 실제 임대차계약과 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 진향진 인수액. 현재 최저가 140,700,000원에서는 예상 미배당 2,069,800원이 인수되어 최소 실질취득이 142,769,800원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 98,490,000원이어도 인수액 43,682,820원이 붙어 최소 실질취득은 142,172,820원입니다. 3회 유찰도 141,640,974원입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 관련 내용과 매각 후 효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 외부관찰과 유사물건 상태를 전제로 한 평가라는 점을 감안해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 본건 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있습니다. 아파트를 전제로 한 가격·환금성 판단을 적용해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 각 임대차 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것은 인수액이다
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 최저가 140,700,000원으로 내려와 표면상 할인폭은 큽니다. 하지만 진향진의 임차보증금만 반영해도 현재 회차에서 2,069,800원 인수가 발생하고 최소 실질취득은 142,769,800원입니다. 낙찰가가 98,490,000원, 68,943,000원까지 내려가더라도 인수액이 커져 최소 실질취득은 각각 142,172,820원, 141,640,974원으로 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그리고 이 계산은 어디까지나 진향진 1명의 확인된 보증금만 반영한 최소치입니다. 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이며, 추가 인수위험이 열려 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 70%를 가격 메리트로 가점할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”입니다.
