부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 10층 1004호입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물에 속합니다. 소유자는 주식회사라움개발입니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.05.24 주택도시보증공사의 가압류 40,000,000원입니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 전입자가 매우 많다는 점입니다. 현황조사에 올라온 36명 중 정유나를 제외한 35명의 전입일이 모두 기준일 이전입니다.
다만 35명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유부분 역시 미상입니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정해서도 안 되고, “1004호와 무관하다”고 제외해서도 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 전부 대항력 가능·미상으로 처리합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 이 위험이 해소되기 전에는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 10층1004호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 · 10층 1004호 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 주택도시보증공사 가압류 · 40,000,000원 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입이 핵심
갑구에는 2022.12.08 민간임대주택등기도 존재합니다. 등기 내용은 이 주택이 민간임대주택으로서 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 적용을 받는다는 취지입니다. 이 등기와 다수 전입자의 관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
임차인 — 현황조사상 36명
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 현황조사상 임차인은 36명이며, 35명은 말소기준일 전 전입, 정유나 1명은 2024.06.11 전입으로 말소기준일 이후입니다. 다만 35명은 보증금·확정일자·점유부분이 모두 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부 역시 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.07 | 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.09 | 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.14 | 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.07 | 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.10.08 | 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.08 | 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.09.02 | 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.12 | 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.09.03 | 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.06 | 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 신고 2024.08.21 | 없음 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 99,960,000원, 3회 유찰 시에는 69,972,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 자체보다 인수 가능 임차보증금이 먼저 확정돼야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 그 인수액이 더해지기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 142,800,000원 | 0원 | 100,000,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 99,960,000원 | 0원 | 57,760,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 69,972,000원 | 0원 | 28,312,504원 | 0원 |
가격을 감정가 대비 할인율만으로 평가하지 않는 이유가 하나 더 있습니다. 현재 확보된 비교정보는 르모이안의 비교면적 20.98㎡와 본건의 면적이 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 이 값으로 본건 1004호의 시세를 만들거나, 142,800,000원이 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,000,800원 |
이 배당 계산은 주택도시보증공사 가압류 40,000,000원을 전액 배당하고 100,000,800원을 소유자 잔여로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로, 여기의 매수인 인수 0원 값을 실제 임차보증금 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 25-40은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본 사건의 용도 역시 다세대입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물. 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로에 접하고 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 토지면적은 165.6㎡, 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1004호 점유자 특정. 현황조사상 36명의 점유부분이 미상입니다. 각 전입자가 실제로 1004호를 점유하는지부터 확인해야 합니다.
- 35명의 보증금 확인. 말소기준 전 전입자 35명의 보증금이 모두 미상입니다. 인수 가능액을 계산하기 위한 최우선 확인사항입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 결정할 수 없습니다. 배당요구 신고가 확인된 사람도 보증금과 확정일자를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 본건 임대관계의 연결을 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 관련 등기 대조. 2022.01.28 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.08.12 지분 이전등기가 존재합니다. 해당 등기의 현재 상태를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당표 0원 오독 금지. 계산상 매수인 인수 0원은 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 이를 실제 인수액으로 사용하지 마세요.
- 가격 판단 보류. 최저가 142,800,000원은 감정가 70%지만, 실질취득액과 비교시세가 확정되지 않아 현재 단계에서는 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “35명의 보증금”이 먼저다
이 물건을 단순히 보면 감정가 204,000,000원에서 한 번 유찰돼 142,800,000원까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리분석 순서를 바꾸면 결론도 달라집니다. 말소기준은 2024.05.24 주택도시보증공사 가압류인데, 현황조사상 임차인 36명 가운데 35명이 그보다 먼저 전입했습니다. 그리고 그 35명의 보증금·확정일자·점유부분은 모두 미상입니다.
따라서 지금 계산해야 할 숫자는 낙찰가 할인율이 아니라 1004호에 실제 대응되는 임차보증금과 미배당 인수액입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 계산할 수 없습니다. 제공된 배당표가 매수인 인수를 0원으로 계산한다고 해도 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 권리 결론으로 사용할 수 없습니다. 가격은 70%까지 내려왔지만 권리확인은 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건은 임차관계가 해소되기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 고위험 확인형입니다.
