부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 8층 801호, 용도는 다세대주택입니다. 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 겉으로만 보면 61,200,000원이 내려간 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 40,000,000원 가압류로 잡혀 있고, 현황조사에 이름이 나타난 36명 중 정유나를 제외한 35명의 전입일이 이보다 빠릅니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 모두 미상으로 나타나므로, 이들을 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다. 중요한 것은 이 미확정 상태 자체가 낙찰자에게 큰 위험이라는 점입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되고 배당으로 전액 소멸하는지 확인되기 전에는 실제 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 많다

등기 흐름에서 특히 확인해야 할 점은 두 가지입니다. 첫째, 2022.01.28. 설정된 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당권은 현재 등기 정보상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 그런데 2025.08.12.에는 그 근저당권의 일부 조합 지분 전부가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 별도로 존재하고, 양도액은 4,290,000,000원입니다. 현재 효력과 경매 배당관계는 최신 등기 원문으로 재확인해야 합니다.

둘째, 2022.12.08. 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기가 말소기준일보다 앞서 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 효과를 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.

② 임차·점유 현황 — 36명 중 35명은 대항력 가능·미상

현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 총 36명입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 모든 사람의 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 정유나는 2024.06.11. 전입으로 말소기준일인 2024.05.24.보다 늦어 대항력 없음으로 분류할 수 있지만, 나머지 35명은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 미상인 만큼 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 1.428억이 ‘싼 가격’인지 아직 알 수 없다

현재 최저가는 142,800,000원으로 감정가 204,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았고, 동일 면적 매칭도 성립하지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 실제 취득비용은 ‘낙찰가 + 인수 보증금’이 됩니다. 그런데 이 사건은 선순위 전입 가능성이 있는 35명의 보증금이 모두 미상이라 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 따라서 142,800,000원뿐 아니라 2회 유찰 시 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원까지 내려가더라도, 보증금이 확인되기 전에는 어느 회차도 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

위 산출은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 신청채권자 청구액은 3,964,615,803원이고 각 유찰 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원, 충족 여부는 미충족으로 표시됩니다. 따라서 소유자 잔여액이 크게 나타나는 현재 배당 산출과 신청채권 관계 사이의 차이는 등기 변동 및 실제 배당순위를 원문으로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가상 르모이안 건물은 일부 호실은 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용되고 있으며 이 사건의 용도는 다세대입니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 ‘민락동 행정복지센터’ 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기· 기계식주차·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려워 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가되었습니다.
• 거래 판단. 르모이안은 2021.11.29. 준공, 16세대로 확인되지만 이 사건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않아 환금성과 적정가 판단은 별도 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 36명의 호실 귀속 확인. 점유 부분이 모두 미상이므로 각 이름이 실제 801호 점유자인지, 다른 호실 관련자인지를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원문에서 분리 확인해야 합니다.
• 35명의 보증금 확인. 말소기준 전 전입자에 대해 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 배당가능액을 확인해야 실질취득액 계산이 가능합니다.
• 최점환·전민기 확인. 두 사람은 매각물건명세서에도 확인되는 이름이므로 임차관계와 본 호실 귀속 여부를 우선 대조할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 효과를 확인하세요.
• 근저당 변동 확인. 2022.01.28. 근저당은 이미 말소로 표시되는 반면 2025.08.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 지분 이전등기가 존재합니다. 최신 등기부로 효력을 대조해야 합니다.
• 신청채권 배당 확인. 청구액 3,964,615,803원인데 시나리오상 배당 0원·미충족입니다. 실제 배당순위와 공동담보 관계를 반드시 원문으로 재검토해야 합니다.
• 최저가만으로 응찰가 결정 금지. 1회 유찰 142,800,000원, 2회 99,960,000원, 3회 69,972,000원으로 내려가도 인수 보증금이 미상인 이상 실질취득액은 알 수 없습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘70% 할인’이 아니라 ‘인수액 미상’으로 봐야 한다

이 사건에서 숫자 하나만 고르라면 142,800,000원이 아니라 35명입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이름이 35명이고 보증금·확정일자·점유 호실이 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상이고, 인수액과 실질취득액 역시 계산할 수 없습니다.

감정가 204,000,000원에서 1회 유찰되어 70%까지 내려왔다는 사실은 권리관계가 정리된 뒤에야 의미가 있습니다. 지금 단계에서는 비교 가능한 실거래도 없으므로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 여기에 민간임대주택등기, 이미 말소로 표시된 원 근저당과 2025년 근저당 지분 이전등기, 신청채권 3,964,615,803원과 예상배당 산출 사이의 불일치까지 확인 대상입니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다.