부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 10층 1003호로, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 201,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 임차권자 이윤희의 보증금 140,000,000원 중 현재 회차 배당 시뮬레이션상 137,930,200원만 배당되고, 2,069,800원이 매수인에게 인수됩니다.
이윤희는 2022.05.06. 임대차계약·주민등록·확정일자를 갖추고 2022.05.29. 점유를 개시했으며, 2024.07.26. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준일은 2024.07.30. 경매개시결정이므로 이 임차관계는 그보다 앞섭니다. 여기에 현황조사 등에서 별도로 확인된 다수의 전입 명의가 있는데, 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 10층1003호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행 | 2026.08.27 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부에는 2022.01.28. 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 현재 자료상 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2024.07.26. 이윤희의 주택임차권이 등기됐고, 2024.07.30. 경매개시결정이 기입됐습니다. 데이터상 이 경매개시결정이 말소기준으로 계산되어 있으며, 이윤희의 임차권은 그보다 앞선 권리로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 1건보다 미상 35건이 더 어렵다
조사된 임차·점유 관련 명의는 총 36건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 그중 이윤희 1건은 보증금·확정일자·임차권등기가 구체적으로 확인됩니다. 나머지 35건은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 대항력 가능 여부와 실제 인수액을 확정할 수 없는 상태입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞선다는 사실만으로 보증금 인수를 단정해서는 안 되지만, 반대로 인수 위험을 0원으로 볼 수도 없습니다.
| 명의 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤희 | 2022.05.06 | 140,000,000원 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 2,069,800원 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 / 미상 · 배당요구 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질부담은 거의 고정된다
이 물건은 선순위 이윤희 보증금 140,000,000원이 있기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 최저가가 보증금보다 700,000원 높지만 집행비용 때문에 2,069,800원이 남습니다. 2회·3회 유찰 구간에서는 낙찰가가 보증금보다 낮아져 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 2,069,800원 | 142,769,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 43,682,820원 | 142,172,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 72,697,974원 | 141,640,974원 |
즉 최저가는 140,700,000원 → 98,490,000원 → 68,943,000원으로 크게 떨어져도, 확인된 이윤희 임차권만 반영한 실질취득 부담은 142,769,800원 → 142,172,820원 → 141,640,974원으로 소폭만 내려갑니다. ‘유찰돼서 싸졌다’는 표현을 최저가만 보고 쓰면 실제 자금부담을 왜곡하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 이윤희 보증금 | 140,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 2,769,800원과 이윤희 우선변제 137,930,200원으로 매각대금 140,700,000원이 모두 소진됩니다. 이윤희 보증금 부족분 2,069,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 25-40은 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 다세대주택 이용을 기재하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46미터 이하에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 자금계획. 현재 회차는 140,700,000원이 아니라 확인 인수액을 합한 142,769,800원을 최소 기준으로 봐야 합니다.
- 35건의 임차·점유 명의 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부·동일인 중복 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해 추가 인수 가능성을 제거해야 합니다.
- 이윤희 배당 및 인수 재계산. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 배당액·미배당액이 달라지므로 입찰 직전 배당구조를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재의 등기상 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 수리비·점유 상태를 외관만으로 단정하면 안 됩니다.
- 배당요구 명의 확인. 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄과 이윤희는 배당요구 기록이 있으므로 각 권리의 근거와 금액을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류를 직접 확인하고, 미상 임차관계가 정리되지 않으면 보수적인 응찰이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 201,000,000원에서 최저가 140,700,000원으로 내려와 겉으로는 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이윤희 보증금 140,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 회차에서도 2,069,800원의 확인 인수가 발생하고, 2회·3회 유찰 시에는 인수액이 각각 43,682,820원·72,697,974원으로 커집니다. 그 결과 확인된 권리만 반영해도 실질취득 부담은 142,769,800원·142,172,820원·141,640,974원으로 큰 차이가 나지 않습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차·점유 명의가 35건 더 있습니다. 이들은 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없지만, 그 때문에 오히려 인수위험을 수치로 닫을 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율을 매력으로 평가하기보다 임차관계 해소 여부를 먼저 검증해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다. 현재 자료만으로는 낮은 가격등급을 주는 것이 타당합니다.
