부산지방법원 2024타경108199. 사건 물건은 부산 수영구 민락동 르모이안 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사라움개발이며 2022.01.28 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
권리 구조에서 가장 중요한 날짜는 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 권리분석 기준상 이 날짜가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 문제는 그보다 앞선 2024.04.29에 손숙란의 임차권등기가 존재하고, 현황조사상 다른 전입자 35명도 모두 말소기준일보다 먼저 전입했다는 점입니다. 손숙란은 보증금과 확정일자가 확인되지만, 다른 35명은 보증금과 확정일자를 알 수 없어 대항력 유무와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 5층504호 (민락동,르모이안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 선행 전입자
2022.01.28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기자료상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이어 2022.12.08에는 민간임대주택등기가 존재하고, 2024.04.29 손숙란의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 손숙란은 2022.02.11 주민등록, 2022.02.10 점유개시, 2022.02.11 확정일자를 갖고 있으며 보증금은 140,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없습니다. 따라서 아래 36명 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 손숙란은 임차권등기와 보증금·확정일자가 확인되지만, 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 140,000,000원 | 2022.02.11 | 2024.04.29 | 有 | 有 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 임차인 손숙란 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,212,600원 |
현재 회차 계산에서는 손숙란 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 35명의 임차관계와 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 합니다. 사건 청구액은 3,964,615,803원으로 기재되어 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 원본 채권계산서 및 배당관계 서류와 반드시 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 손숙란 미배당 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 149,100,000원 | 0원 | 6,212,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 37,891,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 73,059,000원 | 68,656,062원 | 0원 |
④ 가격·용도·환금성 메모
이 사건은 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 149,100,000원, 즉 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 하지만 비교 가능한 최신 실거래 가격을 근거로 가격 메리트를 확정할 수 있는 상태가 아니므로, ‘감정가 대비 70%니까 싸다’는 식의 가점은 줄 수 없습니다. 더구나 손숙란 외 35명의 미상 임차관계가 남아 있어 낙찰가 자체보다 총 인수 위험이 먼저입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서와 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로와 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인이 폐문부재해 내부 확인이 곤란했고, 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가되었습니다.
- 경매 통계. 르모이안 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 35명 임차관계 확인이 최우선. 각 임차인의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 손숙란은 회차별 인수가 달라집니다. 현재 회차는 계산상 0원이지만 2회 유찰 시 37,891,180원, 3회 유찰 시 68,656,062원의 미배당 인수가 산정됩니다.
- 최저가만 보지 마세요. 낙찰가가 손숙란 보증금보다 낮아지는 회차부터 낙찰가 하락분을 미배당 보증금 인수가 상당 부분 상쇄합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 사건 청구액·배당관계 대조. 청구액 3,964,615,803원과 추정배당표의 반영 범위가 다르므로 신청채권자 채권계산서와 배당순위를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 주거용 오피스텔 이용상태와 실제 내부 상태를 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 채권계산 관계 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “계산상 0원”과 “실제 안전”은 다르다
이 사건의 가장 위험한 오해는 현재 회차 시뮬레이션의 인수액 0원만 보는 것입니다. 손숙란의 보증금 140,000,000원은 최저가 149,100,000원에서 전액 배당되는 계산이 맞습니다. 하지만 실제 임차인은 36명이고, 그중 35명은 보증금과 확정일자가 미상이며 모두 말소기준일 이전에 전입했습니다. 이들은 대항력이 확정된 사람이라고 단정할 수 없지만, 동시에 인수 위험이 없다고 지울 수도 없는 사람들입니다.
또한 유찰이 한 번 더 진행되면 손숙란의 미배당 인수가 37,891,180원으로, 세 번째 회차에서는 68,656,062원으로 증가합니다. 즉 낮은 최저가 자체가 곧 낮은 실질취득가를 뜻하지 않습니다. 현재 사건은 가격 할인보다 임차인 권리 확정이 먼저인 물건이며, 35명의 임대차관계를 확인하기 전에는 안전한 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
