부산지방법원 2024타경108199. 등기상 물건은 부산 수영구 민락동 르모이안 7층 703호이며 사건 용도는 근린시설입니다. 다만 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 209,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 표면적인 할인보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다.
등기부에는 배환용의 주택임차권이 명확히 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.05.27, 확정일자는 2022.06.03, 점유개시는 2022.06.24, 주민등록일자는 2022.06.28이며 보증금은 140,000,000원입니다. 이 임차인은 배당요구를 했고 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다. 현재 146,300,000원 매각가 가정에서는 집행비용 2,848,200원을 제외한 뒤 보증금 140,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다.
문제는 그 밖의 점유자입니다. 현황조사에는 배환용을 제외하고도 35명이 확인되는데, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 실제 보증금과 배당요구, 점유관계가 확인되기 전에는 매수인이 부담할 총액을 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 7층703호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 · 2022.01.28 소유권보존 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 · 7층 703호 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 배환용은 계산되지만, 35명은 계산되지 않는다
배환용의 임차권등기는 2024.07.09 접수됐고 보증금 140,000,000원, 건물전부, 확정일자 2022.06.03, 주민등록 2022.06.28이 확인됩니다. 경매개시결정은 2024.07.30입니다. 현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 배환용 보증금은 전액 배당돼 이 임차인에게서 남는 알려진 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 조사 36명, 보증금 미상 35명
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차인·점유자는 36명입니다. 이 중 배환용만 보증금과 확정일자가 확인되며, 나머지 35명은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 아래 35명은 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배환용 | 2022-06-28 | 140,000,000원 | 있음 | 있음 | 2024-07-09 | 없음 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-06 | 없음 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-09-03 | 없음 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-07 | 없음 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-12 | 없음 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-09 | 없음 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-08 | 없음 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-09-02 | 없음 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-10-08 | 없음 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-14 | 없음 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024-08-21 | 없음 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 현재 배당 — 배환용 140,000,000원은 전액 배당 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 배환용 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,451,800원 |
매각가 146,300,000원 가정. 배환용에 관한 예상 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 나머지 35명의 권리는 위 배당 계산에 확정적으로 반영할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득이 같은 폭으로 내려가지 않는다
배환용 보증금만 놓고 보면 현재 회차에서는 전액 배당되지만, 다음 회차부터 매각대금이 보증금보다 낮아지면서 미배당분을 매수인이 인수하는 시나리오가 발생합니다. 이 경우 낙찰가만 낮아졌다고 해서 실질취득액도 그만큼 낮아지는 것이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 배환용 인수 | 배환용 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 0원 | 146,300,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 39,823,740원 | 142,233,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 70,003,366원 | 141,690,366원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 권리금액을 확정해야 한다
이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 최저가 146,300,000원이 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
더 중요한 문제는 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 배환용에 관한 현재 회차 인수는 0원이지만, 보증금이 확인되지 않은 35명의 임대차가 실제로 매수인에게 대항할 수 있는지와 각 보증금 규모를 확인해야 비로소 낙찰가 + 인수액 기준의 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근. 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하). 공시지가 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 토대로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 35명의 임대차계약서 확인. 각 보증금·점유부분·계약기간·실제 점유 여부를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 미상 점유자들의 우선변제 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 대조해야 합니다.
- 배환용 인수 시나리오. 현재 회차는 0원이지만 2회 유찰 시 39,823,740원, 3회 유찰 시 70,003,366원의 인수 계산이 존재합니다.
- 근저당 순위 재확인. 2022.01.28 근저당권 설정과 2025.08.12 지분 이전등기, 2024.07.30 경매개시결정의 관계를 현재 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설인 반면 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재돼 있으므로 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 시설·수선 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 숫자는 146,300,000원이 아니라 ‘미상 35명’이다
현재 회차만 놓고 보면 배환용의 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 알려진 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 권리관계가 단순해 보입니다. 하지만 현황조사에는 배환용 외 35명의 점유자가 더 있고, 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “현재 인수 0원”이라고 단정할 수 있는 사건이 아닙니다. 배환용에 한정한 인수는 0원일 뿐이고, 전체 매수인 인수액은 추가 임차관계 확인 전까지 미상입니다. 더욱이 다음 회차부터는 배환용만으로도 미배당 보증금이 발생해 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액으로 전환됩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 가격 측면의 저평가 여부 역시 확인할 수 없습니다.
결론은 권리 보류, 가격 판단도 보류. 35명의 보증금과 실제 대항력, 현재 근저당 순위까지 원본에서 해소된 뒤에야 응찰가를 계산할 수 있는 고위험 확인형 사건입니다.
