부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 10층 1001호, 감정 이용상태상 다세대주택입니다. 감정가는 204,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순한 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기된 임차권자 유찬미의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있고, 현황조사에는 유찬미를 포함해 실제 임차인 36명이 기재돼 있습니다.
특히 유찬미를 제외한 35명은 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 2024.07.30. 경매개시결정 이전이지만, 보증금과 확정일자 및 구체적 점유관계가 미상인 이상 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다. 따라서 현재 확인된 40,000,000원만 더해 계산한 182,800,000원도 어디까지나 실질취득비용의 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 10층1001호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 · 10층 1001호 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기상 2022.01.28. 설정된 부산제일신용협동조합 등 근저당권 채권최고액 4,400,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이에 따라 권리분석 기준은 2024.07.30. 부산제일신용협동조합 등의 임의경매개시결정입니다. 2025.03.24. 등기된 유찬미의 주택임차권은 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되지만, 유찬미는 2022.02.28. 주민등록·점유를 시작했고 보증금 40,000,000원에 대한 매수인 인수액이 40,000,000원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 36명, 35명은 보증금·확정일자 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 아래 36명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 다만 유찬미를 제외한 35명은 보증금과 확정일자 및 점유부분이 확인되지 않으므로 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 이 35명은 모두 대항력 가능·미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 40,000,000원 | 2022.02.28(1차) 2023.03.30(2차) | 2025.03.24 | 대항력 있음 | 없음 | 40,000,000원 인수 |
③ 가격·인수 구조 — 142,800,000원이 실제 원가가 아니다
현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 그러나 유찬미 보증금 40,000,000원이 전액 인수되므로 이미 확인된 비용만 합쳐도 실질취득 하한은 182,800,000원입니다. 최저가가 감정가보다 61,200,000원 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 40,000,000원 | 182,800,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,960,000원 | 40,000,000원 | 139,960,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,972,000원 | 40,000,000원 | 109,972,000원 |
위 실질취득 하한은 유찬미의 확인된 40,000,000원만 반영한 값입니다. 보증금이 미상인 35명의 추가 인수 가능 금액은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 인수 · 유찬미 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 유찬미 | 40,000,000원 | 40,000,000원 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,000,800원 |
배당표상 매각대금 142,800,000원 중 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 한편 신청채권자 청구금액은 3,964,615,803원이고 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 0원·미충족으로 표시됩니다. 따라서 이 배당표만으로 실제 채권자 배당순위와 잔여액을 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 해당 구간은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 전체는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 토대로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유찬미 40,000,000원 인수 전제. 현재 회차에서는 낙찰가 142,800,000원에 이 금액을 더한 182,800,000원부터 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 35명 전입자 전수 확인. 각 임차인의 실제 1001호 점유 여부·보증금·확정일자·임대차기간·배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 35명은 전입일만 확인되고 핵심 임대차 조건이 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보고 추가 인수액을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.12.08. 민간임대주택등기와 현재 매각조건의 관계를 최신 등기부·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.01.28. 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 2025.08.12. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 4,290,000,000원 확정채권 일부양도에 따른 지분 이전등기가 있으므로 원등기와 현재 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 단독 신뢰 금지. 청구금액 3,964,615,803원이 존재하지만 계산상 채권자 배당이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위와 배당액은 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 응찰 전 내부 상태와 설비, 실제 점유현황을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 36명의 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 142,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 유찬미 보증금 40,000,000원을 더하면 실질취득 하한은 이미 182,800,000원입니다. 더 중요한 것은 이 금액조차 최종 원가가 아니라는 점입니다. 유찬미 외 35명의 전입자에게 보증금·확정일자·점유부분 미상이라는 큰 공백이 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘70%까지 떨어졌다’가 아니라 ‘얼마를 더 인수할지 아직 모른다’입니다. 유찬미 40,000,000원은 확정 인수로 보고, 나머지 35명은 대항력 가능·미상으로 전수 확인해야 합니다. 임차관계가 해소되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 인수총액 확정이 먼저인 D등급 고위험 물건입니다.
