부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 11층 1104호로, 매각물건명세서 비고상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 204,000,000원이고 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 142,800,000원입니다. 하지만 이 사건의 판단축은 유찰률이 아닙니다. 현황조사 등에 이름이 잡힌 임차인은 모두 36명이고, 그중 김봄은 보증금 15,000,000원이 확인되며 배당표에서 우선변제권 없음·전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

나머지 가운데 정유나는 2024.06.11 전입으로 말소기준권리인 2024.05.24 가압류보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 그 밖의 34명은 말소기준일 전에 전입한 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 34명을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 실제 보증금이 존재하고 배당으로 소멸하지 않는 부분이 확인되면 현재 15,000,000원을 넘어 매수인 부담이 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인이 핵심

등기 흐름만 보면 2024.05.24 주택도시보증공사의 40,000,000원 가압류가 말소기준으로 계산돼 있고, 2024.07.30 임의경매개시결정과 2025.09.09 김봄의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 다만 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 김봄은 전입일 2024.03.26으로 말소기준보다 빠르고, 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 15,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명, 보증금 미상 다수

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 36명은 모두 실제 확인된 임차인·점유자로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 없는 사람은 전입일이 말소기준보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리확정이 먼저

이 물건은 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 142,800,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 99,960,000원(49%), 3회 유찰 시 69,972,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.

그러나 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 가격은 제시돼 있지 않습니다. 르모이안 단지 정보에는 16세대, 2021.11.29 준공, 20.98㎡가 표시돼 있지만 본건과의 면적 매칭은 확인되지 않은 상태이고 최근 낙찰가도 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”거나 “시세 대비 메리트가 있다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 미상 임차인의 보증금이 추가 인수로 확정될 경우에는 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)

김봄의 15,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용은 2,799,200원, 주택도시보증공사는 40,000,000원 전액 배당, 소유자 잔여는 100,000,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

한편 각 유찰 시나리오에서는 청구금액 3,964,615,803원에 대한 신청채권자 배당액이 0원이고 충족되지 않은 것으로 표시돼 있습니다. 반면 시나리오의 채권자 총 청구액 40,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 입찰 전 실제 배당요구채권과 경매신청채권의 관계를 사건기록에서 대조할 필요가 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다

현재 계산에서 김봄의 인수액은 세 시나리오 모두 15,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 최소한 이 부담은 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 34명의 보증금이 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 추가 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘어서는 구조가 확인될 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 상황도 생길 수 있으므로 반드시 보증금 총액부터 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 일련번호 25-40은 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고 역시 다세대주택 이용을 명시합니다.
• 주위환경. 부산광역시 수영구 민락동 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 외벽은 드라이비트·스톤코트 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
• 현장확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 34명 보증금부터 확정. 말소기준 전 전입자 34명의 임대차계약서·보증금·점유현황·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 김봄 15,000,000원 인수 반영. 현재 배당표 기준 김봄의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 15,000,000원입니다. 최저가만 자금계획에 넣으면 안 됩니다.
• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 확인 가능한 최소 실질취득액은 157,800,000원이며, 추가 임차보증금 인수가 확인되면 그만큼 늘어납니다.
• 실거래 가격 단정 금지. 본건과 일치하는 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
• 2022년 근저당 원본 확인. 4,400,000,000원 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2025.08.12 지분전부이전 등기가 별도로 존재하므로 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당관계 확인. 청구금액 3,964,615,803원에 대해 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시돼 있으므로 실제 채권관계를 사건기록에서 대조해야 합니다.
• 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 34명

이 물건은 한 번 유찰돼 감정가 204,000,000원에서 142,800,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 70% 가격이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석에서는 그보다 34라는 숫자가 더 중요합니다. 김봄의 15,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 그 외 34명은 말소기준 전에 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액이 미상입니다.

따라서 현재 확인 가능한 최소 실질취득액 157,800,000원을 실제 총 취득원가로 확정해서도 안 됩니다. 이것은 어디까지나 김봄의 확인된 인수만 반영한 하한입니다. 추가 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득액은 더 높아집니다. 동일 조건 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 유찰률보다 임차보증금 총액 확인이 선행돼야 하는 고위험 권리분석 물건입니다.