부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 7층 702호입니다. 등기상 소유자는 주식회사라움개발이고, 감정가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 제시됐지만, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 나타납니다. 현재 최저가는 감정가 197,000,000원의 70%인 137,900,000원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 임차권자 김민지는 2022.04.19 전입·점유, 2022.04.04 확정일자, 임차보증금 140,000,000원으로 임차권등기가 되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 제공된 배당계산에서는 현재 회차 매각가 137,900,000원 중 집행비용 2,730,600원을 먼저 제외하고 김민지에게 135,169,400원이 배당되어 4,830,600원이 남습니다. 이 미배당분은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 7층702호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 도시지역 · 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하) |
| 공시지가 | 3,685,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권 인수와 다수 점유자가 핵심
2022.01.28 부산제일신용협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.07.30 임의경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 계산되어 있고, 김민지의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.26 접수입니다.
김민지는 임대차계약일 2022.04.01, 확정일자 2022.04.04, 주민등록 및 점유개시 2022.04.19, 보증금 140,000,000원으로 권리관계가 구체적으로 확인됩니다. 등기상 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 37명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 2022-04-19 | 140,000,000원 | 2024-02-26 | 有 | 有 | 4,830,600원 |
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 2024-08-09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 2024-08-14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 2024-10-08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 2024-08-08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 2024-09-02 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 2024-08-12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 2024-09-03 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 2024-08-06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 2024-08-21 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
김민지를 제외한 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 승계 여부를 확정하지 않습니다. 배당요구가 확인된 경우에도 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 이상 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 김민지 미배당 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 137,900,000원 | 4,830,600원 | 142,730,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 96,530,000원 | 45,607,540원 | 142,137,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,571,000원 | 74,045,278원 | 141,616,278원 |
숫자가 보여주는 구조는 명확합니다. 최저매각가는 137,900,000원에서 96,530,000원, 다시 67,571,000원까지 떨어지지만 김민지의 미배당 보증금이 반대로 증가합니다. 따라서 확인 가능한 실질취득은 세 시나리오 모두 140,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 김민지 외 36명의 승계 가능·미상 위험은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 135,169,400원 |
| 김민지 미배당 · 매수인 인수 | - | 4,830,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 매각대금 137,900,000원이 집행비용 2,730,600원과 김민지 배당 135,169,400원으로 소진됩니다. 김민지 보증금 부족분 4,830,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 스톤코트, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다.
- 공부와의 차이. 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민지 미배당액 확인. 현재 회차에서는 4,830,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당 결과에 따라 미배당액이 어떻게 확정되는지 확인해야 합니다.
- 36명 점유자 전수 확인. 김민지 외 36명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계가 모두 확정되지 않습니다. 개별 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구만으로 안전하다고 판단하지 않기. 배당요구가 있는 점유자도 보증금·확정일자가 확인되지 않으면 우선변제와 잔존 보증금 여부를 확정할 수 없습니다.
- 유찰률 착시 경계. 감정가 70%·49%·34%로 표면가격은 내려가지만 김민지 인수액은 4,830,600원·45,607,540원·74,045,278원으로 증가합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시 해당 등기의 처리와 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 주거용 오피스텔 이용 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 인수구조가 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가 197,000,000원에서 한 차례 유찰된 137,900,000원입니다. 하지만 김민지의 보증금 140,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 배당 계산상 4,830,600원이 매수인에게 남습니다. 따라서 확인되는 실질취득은 142,730,600원입니다.
더 큰 문제는 김민지 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 실제 임차인은 37명이고, 나머지 36명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상 상태입니다. 이들의 권리를 금액으로 확정하기 전에는 현재의 142,730,600원조차 최종 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
표면 최저가는 내려왔지만 권리 불확실성은 매우 큽니다. 동일면적 최근 거래가에 근거한 시세 비교도 할 수 없는 만큼, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 이유가 없습니다. 이 사건은 먼저 37명의 임대차 관계와 보증금·확정일자·배당관계를 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 권리분석 우선형 물건입니다.
