부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 6층 604호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사라움개발이며, 2022.01.28 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가 213,000,000원의 70%인 149,100,000원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “30% 할인된 물건”으로 접근하면 안 됩니다. 제공된 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정인데, 사건에서 확인되는 사람 대부분의 전입일이 그보다 빠릅니다. 특히 윤희를 제외한 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상이어서, 604호와의 관계 및 실제 임대차 내용을 확인하기 전에는 인수 위험을 수치화할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 6층604호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 부산제일신용협동조합 등 |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심
본건의 말소기준으로 제시된 권리는 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 윤희의 주택임차권등기는 2024.12.04 접수돼 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2022.12.08 민간임대주택등기는 별도로 존재하므로 경매 후 처리와 임대의무 영향은 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 인수액을 아직 확정할 수 없다
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 사건에서 임차인·점유자로 확인되는 인원은 36명입니다. 이 가운데 윤희는 보증금 30,000,000원, 전입 2024.02.05, 확정일자 2024.05.23, 배당요구가 확인됩니다. 나머지 35명은 보증금·확정일자와 점유부분이 미상입니다. 따라서 이 35명에 대해서는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 미상 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김보성 | 미상 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 손수빈 | 미상 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 홍정민 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 배당요구 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김지영 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정은주 | 미상 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김지현 | 미상 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 조재영 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 장자은 | 미상 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이혜림 | 미상 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김동우 | 미상 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이슬비 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이세경 | 미상 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김윤진 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 장민희 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 손숙란 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 임혜민 | 미상 | 2022.05.20 | 미상 | 배당요구 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정청숙 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이현승 | 미상 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 배환용 | 미상 | 2022.06.28 | 미상 | 배당요구 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 박영진 | 미상 | 2023.07.06 | 미상 | 배당요구 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 최점환 | 미상 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 전민기 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김은진 | 미상 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 진향진 | 미상 | 2022.05.24 | 미상 | 배당요구 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 한동희 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 배당요구 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 권민정 | 미상 | 2022.05.12 | 미상 | 배당요구 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 조아라 | 미상 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 조주현 | 미상 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 유찬미 | 미상 | 2022.02.28 | 미상 | 배당요구 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이윤희 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정유나 | 미상 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 신선미 | 미상 | 2022.02.22 | 미상 | 배당요구 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 최민석 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 김봄 | 미상 | 2024.03.26 | 미상 | 배당요구 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 윤희 | 건물전부 | 2024.02.05 | 30,000,000원 | 확정 2024.05.23 · 배당요구 2024.12.04 | 있음 | 행사 가능 | 배당표상 0원 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 149,100,000원으로 감정가 213,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 가격은 104,370,000원, 3회 유찰 시 73,059,000원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
르모이안 관련 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 여기에 다수의 임차관계가 미확정인 상태여서, 이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 확정된 인수액을 더한 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 임차인 윤희 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 116,212,600원 |
현재 예상배당에서는 윤희 보증금 30,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권 청구액은 3,964,615,803원이고, 다수 점유자의 보증금이 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 사건 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명의 점유부분부터 특정. 대부분 점유부분이 미상이므로 실제 604호와 연결되는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상 상태입니다. 이를 확인하기 전 인수액 계산은 완료되지 않습니다.
- 윤희 임차권 확인. 보증금 30,000,000원, 전입 2024.02.05, 확정일자 2024.05.23, 임차권등기 2024.12.04가 확인되며 예상배당에서는 전액 배당됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 경매 후 처리 및 의무관계를 확인해야 합니다.
- 을구 1번·1-1번 원본 대조. 4,400,000,000원 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 지분이전 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득액 기준. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 확정 인수액을 더해 비교해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 만큼 현황을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차관계다
이 사건은 감정가 213,000,000원에서 1회 유찰돼 149,100,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석에서는 그보다 앞선 문제가 있습니다. 사건에서 확인되는 36명 가운데 35명의 점유부분·보증금·확정일자가 미상이고, 전입일은 모두 말소기준으로 제시된 2024.07.30보다 앞섭니다.
윤희의 30,000,000원 보증금은 현재 예상배당에서 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 그 계산만으로 사건 전체를 인수 0원이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 미상 점유자들이 실제 604호와 어떤 관계인지, 보증금과 배당순위가 무엇인지 확정돼야 비로소 실질취득액이 나옵니다. 여기에 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔이며, 유효한 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 판단 이전에 임차관계부터 해소해야 하는 고위험 권리분석 건”입니다.
