142,800,000원
부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 8층 804호로, 사건상 용도 표시는 근린시설이며 매각물건명세서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 설명됩니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계와 인수범위를 확정해야 하는 물건입니다.
등기상 소유자는 주식회사라움개발입니다. 2022.01.28. 소유권보존과 함께 부산제일신용협동조합 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당이 설정됐고, 현재 자료에서는 해당 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 계산된 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 40,000,000원 가압류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 8층804호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 · 8층 804호 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.05.24. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 · 40,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. 접수 · 2022.02.17. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
현재 계산상 말소기준권리는 2024.05.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2024.07.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 이 사건에서는 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 35명 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 이들을 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 36명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 36명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 정유나 씨는 2024.06.11. 전입으로 말소기준일 이후이며, 나머지 35명은 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 다만 보증금·확정일자 미상인 만큼 35명은 모두 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.07 | 승계 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.09 | 승계 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.14 | 승계 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.07 | 승계 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.10.08 | 승계 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.08 | 승계 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.09.02 | 승계 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.12 | 승계 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.09.03 | 승계 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.06 | 승계 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.21 | 승계 없음 |
확인된 배당요구 접수자는 홍정민·임혜민·윤희·배환용·박영진·진향진·한동희·권민정·유찬미·신선미·김봄입니다. 배당요구 사실과 우선변제권 성립 여부는 서로 다른 문제이므로, 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 우선변제권을 단정하지 않습니다.
② 가격·회차 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 204,000,000원의 70%인 142,800,000원입니다. 2회 유찰 시 99,960,000원(49%), 3회 유찰 시 69,972,000원(34.3%)으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 40,000,000원 | 100,000,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,960,000원 | 40,000,000원 | 57,760,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,972,000원 | 40,000,000원 | 28,312,504원 | 0원 |
다만 이 사건은 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액과 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않으므로, 142,800,000원이 시세보다 싸다는 결론은 내리지 않습니다. 더구나 임차인 인수금액이 미상이라 낙찰가 자체가 최종 취득원가도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,000,800원 |
현재 배당 시뮬레이션은 주택도시보증공사 40,000,000원을 전액 배당하고 소유자에게 100,000,800원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차보증금이 미상인 35명의 실제 인수 여부를 확정하는 숫자로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재돼 있으며, 건물 전체 감정평가에서는 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)입니다. 토지 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 바탕으로 평가됐습니다.
- 환금성 신호. 르모이안은 2021.11.29. 준공, 16세대로 제시돼 있으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 35명의 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·점유범위와 현재 점유 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액부터 계산. 낙찰가 142,800,000원만 보지 말고, 최종적으로 승계되는 보증금이 확인되면 이를 더해 총 취득원가를 계산해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 배당요구가 확인된 임차인도 확정일자가 확인되지 않은 이상 우선변제권 성립을 단정하지 마십시오.
- 말소기준 재대조. 계산상 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2022년 근저당 및 2025년 근저당권 지분이전 기록과 함께 현행 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태와 수리비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수금액이다
이 사건은 표면적으로 감정가 204,000,000원에서 142,800,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 실제 임차인 36명, 그중 말소기준 이전 전입자 35명의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 그 숫자가 임차인의 실제 보증금 승계 위험까지 제거해 주는 것은 아닙니다.
최근 실거래와의 가격 비교도 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 인수금액이 정리되기 전에는 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 70%이니 싸다”는 접근을 금해야 하는 사건입니다. 35명의 임대차관계와 현행 등기·배당관계가 해소되기 전까지는 가격보다 권리확인이 우선입니다.
