부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 2층 202호, 감정상 주거용 오피스텔로 추정되는 물건입니다. 감정가 102,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 49,980,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 절반 수준이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 본건 202호에 전입한 이수민의 보증금 10,000,000원이 확인되고, 배당계산에서는 대항력은 있으나 우선변제는 없는 것으로 보아 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 산정됐기 때문입니다.
따라서 현재 회차에서 가격 판단의 출발점은 49,980,000원이 아니라 49,980,000원 + 10,000,000원 = 59,980,000원입니다. 다만 별도의 실거래 시세 자료는 없어, 이 59,980,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 주어진 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 2층202호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2018.12.27 매매 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 202호 임차보증금 인수가 핵심
등기상 2018.12.13 남부산농업협동조합의 근저당권 채권최고액은 2,940,000,000원으로 기재되어 있으나 현재 등기부에서는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 제공된 말소기준 판단은 2024.01.02 임의경매개시결정을 기준으로 하고 있으며, 이후 2024.06.18 추징보전명령에 따른 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 202호와 ‘호실 미상’을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 / 400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.01.12 · 호실 확인 필요 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.01.12 · 호실 확인 필요 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.01.12 · 호실 확인 필요 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.01.17 · 호실 확인 필요 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.01.17 · 호실 확인 필요 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 호실 확인 필요 |
호실이 특정된 다른 세대의 임차관계는 본건 202호의 인수액으로 합산하지 않았습니다. 호실이 미상인 23명은 202호 점유자라고 단정할 수 없으므로, 보증금·확정일자·실제 점유호실을 확인하기 전까지 ‘대항력 가능·미상’ 위험으로만 반영합니다.
③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득 5,998만원’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 49%인 49,980,000원입니다. 여기에 202호 임차보증금 인수액 10,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 59,980,000원입니다. 최저가만 기준으로 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 시세 실거래 자료가 없으므로 이 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 현재 회차 | 49,980,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
|---|---|
| 현재 실질취득 | 59,980,000원 · 최저가 49,980,000원 + 인수 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,986,000원 · 감정가 34% |
| 3회 유찰 시 실질취득 | 44,986,000원 · 매수인 인수 10,000,000원 동일 가정 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 · 감정가 24% |
| 4회 유찰 시 실질취득 | 34,490,200원 · 매수인 인수 10,000,000원 동일 가정 |
202호 이수민 보증금 10,000,000원이 전액 인수된다는 현재 배당 산정을 기준으로 계산. 호실 미상 조사자 중 202호와 연결되는 추가 임차관계가 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 |
| 202호 임차인 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,680,360원 |
배당계산상 202호 이수민의 보증금 10,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 산정됩니다. 국의 가압류 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근. 부근은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대 233.9㎡, 평지·세로장방형, 공시지가 2,814,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차인 확인. 이수민의 실제 점유 지속 여부, 임대차계약 원본, 보증금 10,000,000원, 월세 400,000원 및 인수 범위를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 호실 미상 23명 확인. 이들 중 202호 실제 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 49,980,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 최소 59,980,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래·매물가를 별도 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 등기에는 2018.12.13 근저당의 말소 표시와 2024.02.28 근저당권 이전도 함께 나타나므로 원본 등기와 매각물건명세서를 통해 경매개시 원인과 소멸관계를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 입찰 전 원문 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 임차인 범위 확인이 먼저
이 물건은 감정가 102,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,980,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본건 202호에는 대항력이 있는 것으로 조사된 이수민의 보증금 10,000,000원이 있고, 현재 배당 산정대로라면 낙찰자가 이를 전액 인수합니다. 따라서 현재 회차 최소 실질취득은 59,980,000원입니다.
더 중요한 것은 건물 전체 조사에서 호실이 특정되지 않은 23명이 남아 있다는 점입니다. 이들을 모두 202호 임차인으로 볼 수도 없지만, 반대로 아무 관련이 없다고 단정할 수도 없습니다. 별도의 실거래 시세자료도 없어 가격 메리트까지 확정하기 어렵습니다. 결론은 최저가 할인은 크지만 권리확인이 끝난 물건은 아니다. 202호 실제 점유자와 미상 전입자의 호실을 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
