부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 6층 601호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 감정가 102,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 49,980,000원입니다. 표면 할인폭만 보면 상당히 낮아 보이지만, 이 사건의 중심은 가격표가 아니라 임차보증금 인수입니다.
601호에는 현황조사상 권용훈이 2019년 1월 10일 전입한 것으로 조사됐고, 등기부에는 같은 임차권이 당초 권용호 명의로 등기된 뒤 2024년 1월 29일 경정결정에 따라 권용훈으로 성명이 경정됐습니다. 따라서 두 이름의 7,000만원 보증금을 서로 다른 두 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 본건에서 직접 확인되는 임차보증금은 70,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 6층601호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2018.12.27 매매 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 낙찰가보다 크다
2018년 12월 13일 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 설정됐고, 등기 기록에는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2024년 1월 2일 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며, 이 권리가 현재 제공된 권리판정상 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 2024년 6월 18일 국의 추징보전 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 601호 임차권입니다. 권용훈은 2019년 1월 10일 전입·점유를 시작했고, 임대차계약일은 2018.12.26, 2021.01.05, 2023.01.13으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 2018.12.28, 보증금은 70,000,000원이며, 임차권등기는 2024년 1월 26일 접수됐습니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
② 임차인 — 601호는 7,000만원 보증금 하나로 본다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권용훈 경정 전 권용호 | 6층601호 · 건물 전유부분의 전부 | 2019.01.10 / 2018.12.28 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
현황조사에는 수림하우스의 다른 층·다른 호실 점유자도 함께 조사돼 있습니다. 그러나 본건은 6층 601호이므로, 다른 호실의 보증금을 601호 매수인 부담으로 단순 합산하면 안 됩니다. 601호에 직접 대응하는 현황조사와 임차권등기는 권용훈의 7,000만원 보증금입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,299,640원 | - |
| 1. 임차인 권용훈 보증금 등기 경정 전 권용호 | 70,000,000원 | 48,680,360원 | 21,319,640원 |
현재 회차에서는 매각대금 49,980,000원이 집행비용과 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 601호 임차보증금 70,000,000원 중 21,319,640원이 남는 구조이므로, 낙찰자가 가격표상 49,980,000원만 준비한다고 끝나는 물건이 아닙니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘49% 할인’만 믿지 말 것
감정가 102,000,000원 대비 현재 최저가 49,980,000원은 49% 수준입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 권리분석에서는 현재 회차의 직접 확인 가능한 실질취득비용 71,299,640원을 먼저 놓고 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 커질 수 있으므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며, 현재 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,814,000원/㎡, 토지면적 233.9㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 임차인 동일성 확인. 현황조사의 권용훈과 등기부상 경정 전 권용호가 동일 임차인이라는 점을 원본 임차권등기와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미배당 확인. 현재 회차 가정상 21,319,640원이 미배당으로 남습니다. 실제 배당표 확정 전까지 인수액을 0원으로 전제하면 안 됩니다.
- 다른 호실 임차인과 분리. 수림하우스 다른 층·호실 임차보증금이 601호 부담으로 합산되지 않도록 본건 호수와 각 점유부분을 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다. 응찰 전 같은 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했다고 기재돼 있으므로 실제 내부 이용상태와 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 임대주택 등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무의 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,998만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 102,000,000원짜리 오피스텔을 49,980,000원에 받는 것처럼 보입니다. 그러나 601호에는 보증금 70,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 회차 가정상 48,680,360원만 배당돼 21,319,640원이 남습니다. 따라서 실질취득은 최소한 71,299,640원 관점에서 봐야 합니다.
또한 같은 건물의 다른 호실 임차인들이 다수 조사돼 있어 전체 임차보증금을 그대로 본건에 덧붙이면 반대로 위험을 과대계상하게 됩니다. 본건 601호에서는 권용훈(경정 전 권용호)의 70,000,000원 보증금을 중복 없이 하나로 보는 것이 핵심입니다. 실거래 시세 자료도 없는 만큼 결론은 명확합니다. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 임차보증금 미배당분과 실제 시세를 함께 확인해야 하는 D등급 고위험 권리분석 물건입니다.
