부산지방법원 2023타경64487. 부산 연제구 연산동 수림하우스 3층 304호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 물건입니다. 감정가는 128,000,000원이고 두 차례 유찰되어 최저매각가는 62,720,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 장정하로, 2018.12.27 매매를 원인으로 2019.02.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 54,000,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 절반 아래로 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이번 건은 “최저가가 얼마나 낮은가”보다 “304호에 누가 실제로 점유하고 있으며 그 보증금이 얼마인가”가 먼저입니다. 현황조사에는 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실의 임차정보와 호실 미상 점유정보가 함께 잡혀 있습니다. 따라서 이들을 한꺼번에 304호 인수금으로 합산하면 물건 단위 권리분석이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 3층304호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 304호는 ‘타 호실 임차정보 분리’가 핵심
산정된 말소기준은 2024.01.02 갑구 3번 임의경매개시결정입니다. 2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,940,000,000원·공동담보목록 제2018-347호로 기재되어 있으나, 현재 등기정보에서는 이미 말소로 표시됩니다. 반면 2024.02.28에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 존재하므로, 이 부분은 등기사항전부증명서 원문에서 말소·이전 관계를 직접 대조해야 할 지점입니다.
304호에 직접 연결되는 임차권등기는 강우석입니다. 보증금 110,000,000원, 임대차계약일 2022.09.27, 확정일자 2022.09.27, 주민등록일 2024.02.19, 점유개시일 2022.10.25로 기재되어 있습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 현재 권리판정상 대항력 없음이고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 직접 연결 304호와 호실 미상을 분리
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강우석 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2024.02.19 / 2022.09.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강우석은 2024.05.29 배당요구가 확인되며, 등기상 임차권은 을구 2번입니다. 현재 자료상 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 본인 임차권입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양영도 | 2023.07.13 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김수지 | 2018.12.24 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 노현주 | 2019.01.31 | 2024.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조서현 | 2022.07.13 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박나레 | 2018.12.14 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 하수민 | 2022.02.04 | 2024.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박혜진 | 2023.02.21 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤여진 | 2021.08.06 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박유슬 | 2023.04.05 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상우 | 2021.12.20 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 강다경 | 2019.11.25 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 양정은 | 2022.02.03 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이나영 | 2020.01.31 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 장수연 | 2019.08.12 | 2024.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김진재 | 2020.02.07 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박삼희 | 2023.02.17 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 안동희 | 2019.09.11 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이보람 | 2020.09.01 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정유경 | 2019.01.28 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김소현 | 2020.04.02 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤대성 | 2021.12.23 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 문혜원 | 2023.04.17 | 2024.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤희정 | 2019.02.28 | 확인 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 타 호실 보증금 — 970,000,000원의 출처
알려진 보증금이 있는 아래 임차정보는 모두 304호가 아닌 별도 호실로 표시되어 있습니다. 이 보증금들이 예상 인수액 970,000,000원 계산에 들어가 있지만, 304호 매수인이 이를 전부 인수한다고 해석해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 70,000,000원 | 2020.12.30 | 확인 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 10,000,000원 | 2023.10.10 | 확인 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 70,000,000원 | 2019.01.31 | 2024.01.12 |
| 안서연 | 4층404호 | 110,000,000원 | 2021.02.19 | 확인 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 70,000,000원 | 2019.01.10 | 2024.01.15 |
| 성지민 | 6층604호 | 100,000,000원 | 2019.01.21 | 2024.01.11 |
| 유나이 | 7층701호 | 70,000,000원 | 2020.01.03 | 2024.01.15 |
| 조동진 | 8층803호 | 70,000,000원 | 2023.06.26 | 확인 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 70,000,000원 | 2018.12.31 | 2024.01.15 |
| 김병우 | 9층901호 | 80,000,000원 | 2021.12.03 | 확인 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 70,000,000원 | 2019.11.14 | 확인 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 70,000,000원 | 2020.01.10 | 확인 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 110,000,000원 | 2023.03.31 | 확인 없음 |
2층204호 진현정, 3층301호 김석기, 3층302호 조나은 역시 별도 호실로 특정되어 있으나 보증금은 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 항목 | 채권·산정액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 타 호실 임차보증금 합산 인수 산정 | 970,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 2,450,000,000원 | 0원 |
| 계산상 소유자 잔여 | - | 61,191,040원 |
현재 산정에서는 집행비용 1,528,960원을 제외한 61,191,040원이 소유자 잔여로 표시됩니다. 동시에 신청채권 2,450,000,000원은 배당 0원으로 표시되어 있으므로, 이 표를 확정배당표처럼 사용해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 가격 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가 128,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 43,904,000원, 4회 유찰 시 30,732,799원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 | 신청채권 배당 | 만족 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 62,720,000원 | 2,450,000,000원 | 0원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,904,000원 | 2,450,000,000원 | 0원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 30,732,799원 | 2,450,000,000원 | 0원 | 미충족 |
하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 62,720,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 인수액 자체도 304호 점유확인 전까지 미확정이므로, 가격 메리트 판단은 실질취득비용이 확정된 뒤 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역이며, 토지면적은 233.9㎡, 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 점유자 특정. 강우석 외 호실 미상 전입자 가운데 실제 304호 점유자가 있는지 현황조사·매각물건명세서·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 다른 호실의 970,000,000원 보증금 합계를 304호 인수액으로 사용하지 말고, 304호에 연결되는 임차인만 분리해 계산해야 합니다.
- 강우석 임차권. 보증금 110,000,000원, 임대차계약일·확정일자 2022.09.27, 주민등록일 2024.02.19, 점유개시일 2022.10.25를 원문과 재대조해야 합니다.
- 근저당 등기 대조. 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되지만 2024.02.28 근저당권 이전등기가 존재하므로 말소·이전 경위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 상태와 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권 2,450,000,000원이 배당 0원인데도 계산상 소유자 잔여 61,191,040원이 잡혀 있어 확정배당 판단에는 원문 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수로 판단하지 말고, 304호 실질 인수액과 주변 실거래를 먼저 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “304호에 누가 붙어 있는가”
이 물건의 가장 위험한 오독은 두 가지입니다. 하나는 감정가의 49%니까 싸다고 보는 것, 다른 하나는 여러 타 호실의 보증금 970,000,000원을 304호가 전부 인수한다고 보는 것입니다. 둘 다 현재 자료만으로는 맞지 않습니다.
304호에 직접 확인되는 강우석의 110,000,000원 임차권은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음·매각 소멸로 표시됩니다. 그러나 호실이 미상인 점유자들의 실제 점유호실이 아직 분리되지 않았기 때문에 304호의 실질 인수액은 확인 전까지 미확정으로 두는 것이 안전합니다. 따라서 이번 건의 결론은 “최저가는 낮지만, 권리범위를 먼저 확정해야 하는 물건”입니다.
