부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 5층 502호 오피스텔입니다. 감정가는 107,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 52,430,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 장정하이며, 2019.02.15. 거래가액 54,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차관계의 범위입니다. 현황조사 명단에는 수림하우스 여러 호실 점유자가 함께 나타나며, 명시된 다른 호실 임차인의 보증금을 502호에 그대로 합산하는 것은 맞지 않습니다. 반대로 호실이 특정되지 않은 점유자가 22명이나 있어, 이들이 502호와 무관하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 단계에서 502호의 최종 인수액은 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 5층502호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.02.
2018.12.13. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,940,000,000원이나 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 자료에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.01.02. 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그 이후 등기된 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 39명, 호실 미상 22명
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없어 실제 임차인·점유자 39명입니다. 이 중 박나레는 대상 502호의 임차권등기로 직접 연결됩니다. 다른 16명은 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실이 명시돼 있습니다. 나머지 22명은 호실이 미상이라 502호 관련 여부를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 · 월 400,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.15 | 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.01.12 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.12 | 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.12 | 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.01.15 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.01.11 | 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.01.15 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.12 | 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.17 | 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 2024.01.15 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.01.17 | 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 有 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 박나레 | 건물 전유부분 전부 | 2018.12.14 | 50,000,000원 | 有 | 有 | 2024.02.05 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 낙찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 52,430,000원으로 감정가 107,000,000원의 49%입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 더 중요한 것은 502호의 미확정 임차관계입니다. 대항력 있는 임차보증금이 실제로 남는다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있어, 표면 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 1. 임차인 박나레 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,086,260원 |
현재 예상배당에서는 집행비용 1,343,740원과 박나레 보증금 50,000,000원을 배당한 뒤 1,086,260원이 남는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다.
- 공시지가. 2,814,000원/㎡, 토지면적 233.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 호실 미상 22명 중 502호 전입·점유자가 있는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 박나레 배당 확인. 보증금 50,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 배당순위와 우선변제권을 최종 확인해야 합니다.
- 타 호실 임차인 분리. 201호·202호 등 다른 호실 보증금을 502호 인수액으로 합산하지 않도록 물건별 점유관계를 분리해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.12.13. 근저당은 등기상 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준은 2024.01.02. 임의경매개시결정으로 표시돼 있습니다.
- 낮은 최저가 착시 경계. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질 인수액이 확정된 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 동일 물건 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 내용이 있어 내부 이용상태와 실제 점유를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 가격보다 점유관계가 먼저”
감정가 107,000,000원이 52,430,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈길이 갑니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 대상 502호에는 박나레의 임차권등기가 직접 확인되고, 현재 배당표에서는 보증금 50,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 문제는 별도로 존재하는 호실 미상 점유자 22명입니다.
다른 호실이 명확히 표시된 임차인들의 보증금 970,000,000원을 502호에 그대로 얹는 것도 잘못이지만, 반대로 호실 미상 점유자들을 전부 무관하다고 지우는 것도 위험합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “502호 관련 임차관계가 닫혀야 가격을 평가할 수 있다”가 결론입니다. 2회 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점까지 감안하면, 점유·인수관계 확인 전 응찰은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
