부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 7층 701호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 집합건물입니다. 장정하가 2019.02.15. 거래가 54,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 민간임대주택등기와 임차권등기, 경매개시결정, 가압류가 이어집니다. 감정가 103,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 50,470,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
현재 배당표는 유나이의 우선변제 부족분 20,838,460원과 다른 대항력 임차인의 알려진 보증금 전액을 합쳐 매수인 인수액을 920,838,460원으로 계산합니다. 최저가를 더하면 실질부담은 최소 971,308,460원입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 다수 남아 있어, 인수액이 여기서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 7층701호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 (2019.02.15. 소유권이전 · 거래가 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리보다 임차보증금 승계가 핵심
권리 타임라인상 기준일은 2024.01.02. 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2018.12.13. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시돼 있고, 2024.04.01. 유나이의 주택임차권과 2024.06.18. 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기 자체의 소멸과 임차보증금 반환의무 승계는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 점유 다수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 2024-01-15 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 2024-01-12 | 대항력 有 전액 인수 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 2024-01-12 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 2024-01-12 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 2024-01-15 | 대항력 有 전액 인수 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 2024-01-11 | 대항력 有 전액 인수 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 2024-01-12 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 2024-01-17 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 2024-01-15 | 대항력 有 전액 인수 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 2024-01-17 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 미상 | 대항력 有 전액 인수 |
| 유나이 | 전유부분 전부 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 2024-04-01 | 대항력 有 우선변제 20,838,460원 인수 |
보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 위 명단은 실제 임차인 39명입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 가격·실질취득 — 50,470,000원이 아니라 최소 971,308,460원
현재 회차는 감정가 103,000,000원 대비 49%인 50,470,000원입니다. 그러나 배당계산상 알려진 인수액이 920,838,460원이므로, 매수인의 계산 가능한 최소 실질취득 부담은 971,308,460원입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 실질부담이 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당·인수 추정 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 50,470,000원 | 920,838,460원 | 971,308,460원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 35,329,000원 | 935,706,922원 | 971,035,922원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 24,730,300원 | 946,114,845원 | 970,845,145원 |
유찰이 한 번 더 진행돼 매각가가 35,329,000원, 다시 24,730,300원까지 낮아져도 미배당·인수 추정액은 각각 935,706,922원, 946,114,845원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 연결되지 않는 구조입니다. 게다가 위 금액에는 보증금 미상 점유자의 금액이 포함돼 있지 않아 추가 위험도 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 | 해당 없음 |
| 1. 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 49,161,540원 | 20,838,460원 인수 |
| 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 인수 |
| 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 인수 |
| 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 인수 |
| 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 인수 |
| 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 인수 |
| 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 인수 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 해당 없음 |
현재 회차의 매수인 인수 합계는 920,838,460원입니다. 보증금이 미상인 점유자들의 금액은 위 합계에 반영돼 있지 않으므로 실제 인수 위험은 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정해 이용 중입니다.
- 입지. 부산 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황과 임차인 점유 여부의 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 임차인 귀속부터 확인. 다른 호실 번호가 기재된 임차인이 다수 포함돼 있으므로, 현재 인수계산 920,838,460원이 실제 701호 매수인에게 모두 승계되는 구조인지 원문을 대조해야 합니다.
- 유나이 임차권. 전입 2020.01.03., 확정일자 2019.12.16., 보증금 70,000,000원, 우선변제권 행사 가능. 현재 회차 부족분 20,838,460원이 인수로 계산됩니다.
- 보증금 미상 점유. 금액이 확인되지 않은 점유자는 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 이들이 701호에 귀속된다면 추가 승계가 발생할 수 있습니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰로 49%까지 내려왔지만 3회·4회 유찰 시에도 미배당 인수액은 935,706,922원, 946,114,845원으로 늘어납니다.
- 내부·점유 재확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 701호 실제 점유자, 사용상태, 명도 대상자를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용의 호실·점유·보증금·배당요구 관계를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “9.20억 인수”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 103,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 50,470,000원까지 내려왔습니다. 그러나 배당·임차인 구조를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 920,838,460원, 낙찰가를 더한 최소 실질취득 부담은 971,308,460원입니다. 보증금 미상 점유까지 남아 있으므로 이 금액도 상한이 아닙니다.
동시에 임차인 명단 상당수가 701호가 아닌 다른 호실로 표시돼 있다는 점도 결정적입니다. 따라서 이 사건은 “인수 9.20억이 확정된 물건”이라고 단순화해서도 안 되고, 반대로 “다른 호실이니 무관하다”고 임의로 제거해서도 안 됩니다. 701호와 각 임차인의 귀속관계를 원문에서 확정하기 전에는 가격 판단 자체를 보류하는 것이 맞습니다. 현재 상태의 결론은 명확합니다. 최저가 메리트 없음, 권리확정 전 입찰 보류.
