부산지방법원 2023타경64487. 부산 연제구 연산동 수림하우스 9층 904호 오피스텔입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되며, 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 배당계산에는 대항력 임차보증금의 미배당·인수액이 992,282,000원으로 잡혀 있습니다.
특히 이보람은 임차보증금 70,000,000원, 전입 2020.09.01, 확정일자 2020.07.20로 우선변제권을 행사하며 현재 매각가 가정에서 47,718,000원을 배당받고 22,282,000원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 그 밖에도 배당계산에 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이·조동진·서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 확인된 보증금이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 9층904호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 (2018.12.27 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임대주택 등기 | 2019.02.08 민간임대주택 등록 · 2022.12.09 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 임차보증금 인수가 핵심
제공된 말소기준 판정은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 2024.06.18 국의 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기가 소멸한다고 임차인의 보증금 반환책임까지 사라지는 것은 아닙니다. 이보람의 주택임차권등기는 2024.07.11 접수돼 매각으로 소멸하지만, 전입일과 확정일자는 그보다 앞서고 현재 배당계산에서는 배당 후 부족분 22,282,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 다른 대항력 임차보증금도 별도 인수액으로 계산돼 있어 권리분석의 중심은 등기 순위보다 임차인별 배당·미배당 확인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 확인된 인수액만 992,282,000원
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 명의자는 모두 실제 임차인으로 39명입니다. 다만 현황조사에는 904호 외 여러 호실 및 호실 미상의 점유자가 함께 나타납니다. 현재 배당계산은 이 중 확인된 여러 임차보증금을 매수인 인수액에 포함하고 있으므로, 실제 매각대상 범위와 각 임차인의 호실 대응관계를 원본 매각서류에서 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정
현재 최저가는 감정가 100,000,000원의 49%인 49,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 배당되지 못하면 그 부족분이 매수인에게 넘어가기 때문에, 최저가 하락 자체가 실질취득액 하락으로 이어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 992,282,000원 | 1,041,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 1,006,717,400원 | 1,041,017,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 1,016,822,180원 | 1,040,832,180원 |
즉 2회에서 4회까지 더 유찰되더라도 총 부담은 1,041,282,000원 → 1,041,017,400원 → 1,040,832,180원으로 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 “조금 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 작동하지 않습니다. 최근 실거래 시세와의 비교 근거도 없으므로 최저가 49%만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 | - |
| 1. 이보람 보증금 · 우선변제 | 70,000,000원 | 47,718,000원 | 22,282,000원 |
| 김소운 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 이수민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 송남희 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 안서연 보증금 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 권용훈 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 유나이 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 조동진 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 서혜영 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 김봉주 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 김보민 보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 정유정 보증금 | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 | - |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 매각가 49,000,000원은 집행비용 1,282,000원과 이보람에게 47,718,000원 배당되는 것으로 계산되어 전액 소진됩니다. 이보람의 부족분 22,282,000원과 다른 확인된 대항력 임차보증금이 합쳐져 매수인 인수액 992,282,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,814,000원/㎡, 토지면적 233.9㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 건축물대장상 존재하지 않는 101호·203호가 건축물현황도면상 통신실·관리실에 호실표기돼 있어 내부 이용상황과 점유관계 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 49,000,000원만 보고 응찰 금지. 현재 배당계산상 인수액 992,282,000원을 합친 실질취득은 1,041,282,000원입니다.
- 904호와 다른 호실 임차관계 대조. 현황조사에는 여러 호실 및 호실 미상의 임차인이 함께 기재되어 있고 현재 배당계산도 다수 임차보증금을 인수액에 반영합니다. 실제 매각대상 범위와의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 이보람 미배당 22,282,000원 확인. 보증금 70,000,000원 중 현재 가정 배당 47,718,000원 이후 부족분이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 25명 확인. 확정되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보고 보증금·확정일자·배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다.
- 추가 유찰만 기다려도 해결되지 않음. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득액이 각각 1,041,017,400원·1,040,832,180원으로 거의 변하지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.02.08 민간임대주택 등록에 따른 등기가 2022.12.09 접수돼 있습니다.
- 2026.09.02 이후 진행상태 확인. 매각기일 이후의 변경·매각결과는 최신 법원 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “9억9,228만원 인수”가 먼저다
이 사건에서 감정가 100,000,000원, 최저가 49,000,000원이라는 숫자는 가장 눈에 띄지만 가장 중요한 숫자는 아닙니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 992,282,000원, 이를 합친 실질취득은 1,041,282,000원입니다. 더 유찰되어 매각가가 34,300,000원, 24,010,000원으로 내려가도 실질취득은 각각 1,041,017,400원, 1,040,832,180원으로 사실상 같은 수준입니다.
게다가 실제 임차인 39명 가운데 보증금이 확인되지 않은 점유자가 25명이며, 현황조사에는 904호 외 여러 호실의 임차관계가 함께 나타납니다. 따라서 현재 계산된 992,282,000원이 최종 위험의 상한이라고 단정할 수도 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 최저가만으로 가격 매력을 판단할 수도 없습니다. 유찰 횟수가 아니라 매각대상 범위·임차인 대응·미배당 보증금 확인이 먼저인 D등급 고위험 사건입니다.
