부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 6층 602호, 감정평가상 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)입니다. 소유자 장정하는 2019.02.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 54,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 경매는 남부산농업협동조합이 신청한 임의경매로, 청구액은 2,450,000,000원입니다. 제공된 권리판정에서는 2024.01.02 경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으며, 602호에는 박혜진의 보증금 70,000,000원 임차권이 직접 등기돼 있습니다.
이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 ‘49%’입니다. 최저가만 보면 감정가의 절반 아래처럼 보이지만, 박혜진은 2023.02.21 전입·점유, 2023.02.01 확정일자를 갖고 있고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 매각가 52,430,000원을 가정하면 집행비용 1,343,740원을 먼저 제외한 51,086,260원이 박혜진에게 배당되고, 나머지 18,913,740원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 늘기 때문에, 실질취득액은 보증금 70,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 6층602호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기부 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 602호 임차권이 핵심
등기 흐름에서는 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권이 나타나지만 해당 항목은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 제공된 판정상 말소기준은 2024.01.02 경매개시결정입니다. 박혜진은 그보다 앞선 2023.02.21 전입·점유를 갖고 있고, 2024.02.06 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 접수됐습니다. 배당계산에서도 보증금 부족분을 매수인 인수로 처리하고 있으므로, 이 사건은 “등기상 임차권이 매각으로 지워진다 = 보증금 부담도 사라진다”로 읽으면 안 됩니다.
② 임차인 — 602호 직접 특정과 건물 전체 조사를 분리해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜진 | 전유부분 전부 | 2023.02.21 / 2023.02.01 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 18,913,740원 |
박혜진은 임대차계약일 2023.02.01, 확정일자 2023.02.01, 주민등록·점유개시일 2023.02.21로 기재되고, 2024.02.06 배당요구 및 임차권등기가 확인됩니다. 보증기관이나 대위변제 기관의 중복 신고가 아니므로 602호에 직접 특정되는 실제 임차인 1명으로 봅니다.
반대로 안전하게 18,913,740원만 보면 된다고 단정하는 것도 이릅니다. 현황조사에는 점유 호실이 미상으로 기재된 사람이 다수 있고, 그중 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이들이 602호와 무관한지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조되기 전까지는 박혜진 외 임차위험이 완전히 해소됐다고 평가하기 어렵습니다.
③ 가격 구조 — 최저가 49%보다 ‘실질취득’이 중요하다
동일 호실의 최신 실거래 시세 비교는 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 현재 회차에서 확인되는 602호 직접 부담은 최저가 52,430,000원과 박혜진 미배당 18,913,740원을 합친 71,343,740원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 사건 전체 인수 집계 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,430,000원 | 988,913,740원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 36,701,000원 | 1,004,359,618원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 25,690,700원 | 1,015,171,733원 |
사건 전체 인수 집계에는 602호 외 다른 호실 임차보증금이 포함돼 있습니다. 회차가 내려갈수록 매각대금으로 배당하지 못하는 보증금이 늘어난다는 구조를 보는 용도이며, 602호 단독 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,343,740원 |
| 1. 임차인 박혜진 보증금 | 70,000,000원 | 51,086,260원 |
| 박혜진 미배당 · 매수인 인수 | 18,913,740원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 52,430,000원이 집행비용 1,343,740원과 박혜진 배당 51,086,260원으로 전부 소진됩니다. 박혜진 보증금 부족분 18,913,740원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 현재 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 아파트로 가정해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 부산 연제구 연산동 ‘연제초등학교’ 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 233.9㎡, 공시지가는 2,814,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 본건 자체의 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으며, 내부 이용상황과 임차인 점유여부를 재확인하도록 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 확인되는 기준은 52,430,000원이 아니라 박혜진 미배당분을 합친 71,343,740원입니다.
- 박혜진 배당·인수 재확인. 보증금 70,000,000원, 예상배당 51,086,260원, 부족분 18,913,740원의 계산이 매각물건명세서와 실제 배당순위에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 602호 점유자를 직접 특정. 사건 전체 현황조사에는 다른 호실과 호실 미상 점유자가 섞여 있으므로 602호의 실제 점유자·전입세대·인도대상만 별도로 대조해야 합니다.
- 호실 미상 점유자는 보수적으로. 보증금·확정일자까지 확인되지 않은 점유자는 대항력 有로 단정하지 말되, 602호와 무관함이 확인될 때까지 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다.
- 988,913,740원을 602호 인수액으로 오해하지 말 것. 이는 사건 전체 다른 호실의 알려진 보증금까지 포함된 집계입니다.
- 2018년 근저당 원본 대조. 기말소 표시와 2024.02.28 근저당권 이전 기재의 연결관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 가격판단 금지. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “보증금까지 합친 취득가”를 보라
이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 602호에 직접 특정되는 박혜진의 보증금이 70,000,000원이고, 현재 최저가 52,430,000원보다 크다는 점입니다. 현재 배당계산에서 박혜진에게 51,086,260원이 배당되고 18,913,740원이 남으므로, 매수인의 실질취득은 71,343,740원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 실질취득액은 보증금 수준에서 쉽게 떨어지지 않습니다.
여기에 사건 전체 현황조사가 여러 호실을 함께 담고 있고, 호실 미상 점유자도 존재합니다. 전체 인수 집계 988,913,740원을 602호에 그대로 떠안을 금액으로 보는 것은 잘못이지만, 반대로 박혜진 외 위험이 없다고 확정하는 것도 이릅니다. 동일 물건의 최신 실거래 비교도 확인되지 않아 감정가 49%를 시세 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 낮은 최저가보다 임차보증금과 점유자 특정이 먼저인 물건이며, 원본 대조가 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
