부산지방법원 2023타경64487. 대상은 수림하우스 9층 906호, 감정 이용상태가 주거용 오피스텔로 추정되는 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 133,000,000원의 49%인 65,170,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 906호 전유부분 전부에 대해 김소현 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 임대차계약일 2020.03.26, 주민등록·점유개시 2020.04.02, 확정일자 2020.03.26, 보증금은 110,000,000원입니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 65,170,000원 중 집행비용 1,573,060원을 먼저 공제하고, 김소현에게 63,596,940원이 배당됩니다. 따라서 보증금 중 46,403,060원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가 65,170,000원에 이 부족분을 더하면 실질취득은 111,573,060원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커지기 때문에 최저가만 내려다보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 9층906호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건 · 승강기·기계식 주차·도시가스·난방설비 등 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) · 교육환경보호구역 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 906호 임차권의 ‘미배당 보증금’이 핵심
현재 등기 상태에서는 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권이 등기부상 이미 말소로 표시되고, 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정으로 정리돼 있습니다. 이후 2024.06.18 국의 추징보전 가압류는 매각으로 소멸합니다. 한편 2024.02.08 등기된 김소현 임차권은 등기 시점보다 앞선 2020.04.02 전입·점유를 기초로 하고 있어, 배당 후 남는 보증금을 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 906호 직접 특정은 김소현
| 임차인 / 점유부분 | 전입 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소현 · 전유부분 전부(906호) | 2020.04.02 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 | 2024.02.08 |
| 김소운 · 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이수민 · 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 / 월 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 진현정 · 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.15 |
| 김석기 · 3층301호 | 2022.07.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조나은 · 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 송남희 · 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.12 |
| 양영도 · 호실 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김수지 · 호실 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 노현주 · 호실 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.12 |
| 안서연 · 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조서현 · 호실 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 박나레 · 호실 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 하수민 · 호실 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.12 |
| 권용훈 · 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.15 |
| 박혜진 · 호실 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 윤여진 · 호실 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 성지민 · 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.11 |
| 유나이 · 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.15 |
| 박유슬 · 호실 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이상우 · 호실 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 강다경 · 호실 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.12 |
| 양정은 · 호실 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이나영 · 호실 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 조동진 · 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 장수연 · 호실 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.17 |
| 서혜영 · 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.15 |
| 김진재 · 호실 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김병우 · 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 박삼희 · 호실 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 안동희 · 호실 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이보람 · 호실 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 정유경 · 호실 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김봉주 · 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 윤대성 · 호실 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김보민 · 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 문혜원 · 호실 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.01.17 |
| 윤희정 · 호실 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 정유정 · 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 김소현 외 임차인은 906호가 아닌 다른 호실이 특정됐거나 점유부분이 미상인 경우이므로 906호 인수액과 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 1. 임차인 김소현 보증금 | 110,000,000원 | 63,596,940원 |
| 김소현 미배당 인수 | 46,403,060원 | 0원 |
| 신청채권자 배당 | 2,450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 추징보전액 7,356,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 매각대금은 집행비용과 김소현 우선변제로 전부 소진됩니다. 김소현에게 배당되는 63,596,940원을 보증금 110,000,000원에서 빼면 46,403,060원이 남고, 이 금액이 906호에서 직접 확인되는 매수인 인수 위험입니다.
④ 가격 판단 — 6,517만원이 아니라 실질취득 111,573,060원
현재 회차는 2회 유찰, 감정가의 49%입니다. 하지만 906호 직접 확인 임차인 김소현만 반영해도 낙찰가 65,170,000원 + 미배당 보증금 46,403,060원 = 111,573,060원이 됩니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘 수 있으므로, 최저가 65,170,000원을 취득원가로 놓고 가격 경쟁력을 계산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,170,000원 | 1,016,403,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,619,000원 | 1,035,602,142원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,933,299원 | 1,049,041,500원 |
위 회차별 인수 추정은 수림하우스 내 다른 호실과 호실 미상 점유자까지 함께 계산된 값입니다. 숫자가 유찰할수록 커지는 것은 ‘낙찰가 하락 = 총 부담 하락’이 아님을 보여주지만, 각 금액 전부가 906호에 귀속된다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정해 이용 중입니다. 아파트로 보지 않습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황과 임차인 점유 여부 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 906호 김소현 보증금부터 계산. 보증금 110,000,000원 중 현재 배당 후 남는 46,403,060원을 낙찰가에 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 65,170,000원이 아니라 직접 확인 인수까지 더한 111,573,060원이 현재 판단 출발점입니다.
- 호실 미상 점유자 특정. 현황조사에 호실 미상 임차인이 다수 있으므로 그중 906호 점유자가 있는지 반드시 분리 확인해야 합니다.
- 타 호실 보증금 합산 금지. 201호·202호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실로 특정된 보증금은 906호 직접 인수액과 구분합니다.
- 김소현의 대항력·우선변제 확인. 전입 2020.04.02, 확정일자 2020.03.26, 보증금 110,000,000원, 배당요구가 확인됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 등기 처리와 실제 임대관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사에서 폐문부재로 내부확인이 곤란했다고 기재돼 있어 실제 내부 이용상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 각 점유자의 호실 귀속을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “인수 후 얼마인가”
이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 133,000,000원짜리를 65,170,000원에 살 수 있다는 숫자입니다. 906호에는 보증금 110,000,000원의 김소현 임차권이 직접 확인되고, 현재 배당 추정상 46,403,060원이 남습니다. 따라서 직접 확인된 부분만 계산해도 실질취득은 111,573,060원입니다.
더 중요한 것은 현황조사가 건물 전체의 많은 점유자를 함께 담고 있다는 점입니다. 실제 임차인은 39명이고 보증기관 승계·대위 신고자는 없지만, 906호가 직접 특정된 사람은 김소현이며 나머지는 다른 호실 또는 호실 미상입니다. 배당 시나리오가 계산한 1,016,403,060원의 총 인수 추정을 그대로 906호 확정 부담으로 보는 것도, 반대로 906호와 무관하다고 모두 제외하는 것도 위험합니다. 김소현 46,403,060원은 직접 확인된 인수 위험, 그 밖의 점유자는 호실 귀속 확인이 필요한 추가 위험으로 나누는 것이 이 사건의 핵심입니다.
실거래 가격을 통한 시세 검증도 되지 않은 상태이므로 최저가 49%만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 두 차례 유찰된 주거용 오피스텔이고, 대항력 임차권과 다수 점유자 범위 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 결론은 “최저가는 낮지만 권리범위가 확정되기 전까지 보수적으로 봐야 하는 고위험 물건”입니다.
