63,700,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 6층 604호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)이고, 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 성지민의 주택임차권입니다. 성지민은 임대차계약일 2021.03.27, 확정일자 2021.03.30, 점유개시 2021.04.22, 주민등록 2021.04.23이며 보증금은 100,000,000원입니다. 2023.09.27 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
현재 제시된 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 성지민의 전입·점유 및 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 63,700,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,546,600원을 먼저 공제한 뒤 성지민에게 62,153,400원이 배당되고, 37,846,600원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 6층604호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 임차권 | 성지민 · 보증금 100,000,000원 · 2023.09.27 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 성지민 임차권이 핵심
2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 성지민의 전입 2021.04.23과 임차권등기 2023.09.27은 모두 이에 앞서므로 배당 부족분에 대해 매수인 인수 위험이 명확합니다.
② 임차인 — 604호 직접 확인과 호실 미상 점유를 분리
본건 604호와 직접 연결되는 임차권자는 성지민입니다. 성지민은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 현황조사에는 호실이 특정되지 않은 점유자들도 다수 기재되어 있습니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 남겨야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성지민 | 건물 전유부분 전부 | 2021.04.23 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 성지민 보증금 | 100,000,000원 | 62,153,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 성지민 보증금 100,000,000원 중 62,153,400원이 배당되고 37,846,600원이 미배당으로 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수로 제시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 실거래 시세 없이 감정가만으로 판단하면 안 된다
이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 130,000,000원을 현재 시장가격으로 동일시하거나, 최저가 63,700,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
오히려 입찰 판단에서는 최저가가 아니라 인수까지 포함한 실질취득 부담을 먼저 봐야 합니다. 현재 회차 기준으로는 101,546,600원이고, 여기에 호실 미상 점유자의 604호 관련 여부가 확인되지 않은 위험도 남아 있습니다. 실거래 확인 없이 가격 점수를 주기 어려운 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근으로, 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성지민 미배당액 확인. 현재 예상배당은 62,153,400원, 부족분은 37,846,600원입니다. 매각 직전 배당관계와 임차권 존속 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않은 사람들이 있어, 604호와의 관련 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 특정해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 분리. 201호·202호·204호 등 다른 호실로 명확히 특정된 임차보증금은 604호 인수금에 합산하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매각 시 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 130,000,000원과 최저가 63,700,000원만으로 현재 시세를 판단할 수 없습니다. 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있으므로 내부 이용상황과 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “63,700,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면 최저가는 63,700,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 본건에는 보증금 100,000,000원의 성지민 임차권이 선순위로 자리하고 있고, 현재 매각가 가정에서 37,846,600원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 101,546,600원입니다.
여기에 현황조사상 호실이 특정되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 이들의 보증금·확정일자 및 604호 관련 여부가 확인되지 않은 이상 추가 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 별도의 실거래 시세 자료도 없으므로 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지입니다. 이 사건은 최저가보다 임차권 미배당·점유관계·실질취득 부담을 먼저 확정해야 하는 권리 고위험형입니다.
