부산지방법원 2023타경64487. 부산 연제구 연산동 수림하우스 10층1005호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)로 기재돼 있습니다. 감정가는 125,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 61,250,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인에게 남는 임차보증금입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 윤희정의 보증금 70,000,000원 중 59,747,500원이 배당되고 10,252,500원이 미배당 인수로 남습니다. 여기에 우선변제권이 확인되지 않은 대항력 임차보증금 970,000,000원이 더해져 매수인 인수액은 총 980,252,500원으로 계산돼 있습니다. 따라서 61,250,000원에 낙찰받는다고 가정해도 실질취득액은 1,041,502,500원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1005호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 2026.08.04 · 부산지방법원 등기국 |
| 토지 | 233.9㎡ · 대 · 일반상업지역 · 공시지가 2,814,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 기준, 임차관계가 본체
등기상 계산된 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,940,000,000원이지만 등기자료상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2024.06.18 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 보증기관 승계 0명
확인된 명단은 모두 보증기관 대위·승계가 아닌 실제 임차인 39명입니다. 따라서 같은 보증금이 보증기관 명의로 중복 신고된 구조는 없습니다. 다만 본건은 1005호인데, 임차인 자료에는 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호와 호실 미상 점유자가 함께 나타납니다. 1005호가 직접 확인되는 임차권등기자는 윤희정입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 / 미상 | 10,000,000원 / 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022.07.11 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 / 미상 | 110,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 / 미상 | 100,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 / 미상 | 80,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 / 미상 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 / 미상 | 110,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 윤희정 | 전유부분 전부 | 2019.02.28 / 2019.02.20 | 70,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 윤희정은 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에 나타나며 전입 2019.02.28, 확정일자 2019.02.20, 보증금 70,000,000원, 배당요구가 확인됩니다.
③ 배당과 인수 — 최저가가 내려갈수록 인수가 늘어난다
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 |
| 1. 윤희정 보증금 · 우선변제 | 70,000,000원 | 59,747,500원 |
| 인수 · 윤희정 미배당 | 70,000,000원 | 10,252,500원 인수 |
| 인수 · 김소운 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 이수민 | 10,000,000원 | 10,000,000원 인수 |
| 인수 · 송남희 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 안서연 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
| 인수 · 권용훈 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 성지민 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 인수 · 유나이 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 조동진 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 서혜영 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 김병우 | 80,000,000원 | 80,000,000원 인수 |
| 인수 · 김봉주 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 김보민 | 70,000,000원 | 70,000,000원 인수 |
| 인수 · 정유정 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 61,250,000원 가정. 집행비용 1,502,500원, 윤희정 우선변제 59,747,500원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 윤희정 미배당 10,252,500원과 다른 대항력 임차보증금을 합친 매수인 인수액은 980,252,500원으로 계산돼 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 시세보다 먼저 실질취득을 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’는 판단을 할 근거가 없습니다. 대신 현재 확인 가능한 기준인 감정가와 실질취득을 비교하면 차이가 극단적입니다. 감정가 125,000,000원에 비해 현재 회차 실질취득 1,041,502,500원은 833.2%입니다.
즉 최저가 61,250,000원만 놓고 보면 감정가의 49%까지 내려온 것처럼 보이지만, 배당 시뮬레이션상 인수를 포함하면 감정가를 크게 초과합니다. 이 구조에서는 유찰 횟수나 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정돼 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 내부 이용상황과 임차인 점유여부 재확인이 필요하다고 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1005호 임차관계 특정. 윤희정 외 조사된 임차인 중 다른 호실과 호실 미상이 섞여 있으므로 본건 1005호와의 직접 관련성을 원본 자료에서 구분해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 980,252,500원입니다. 실제 1005호에 귀속되지 않는 보증금이 있다면 반드시 제외해 다시 계산해야 합니다.
- 윤희정 미배당. 현재 회차 기준 보증금 70,000,000원 중 59,747,500원 배당, 10,252,500원 미배당 인수로 계산돼 있습니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없으므로 추가 위험으로 남습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 등기 흐름. 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당은 등기자료상 이미 말소로 표시되나, 2024.02.28 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전등기도 존재하므로 원본 등기 순위를 대조해야 합니다.
- 내부 현황. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로 실제 이용상태와 점유관계를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “61,250,000원이 아니라 1,041,502,500원을 본다”
이 물건의 표면 가격은 61,250,000원입니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔습니다. 하지만 배당 시뮬레이션이 계산한 매수인 인수액은 980,252,500원이고, 현재 회차의 실질취득액은 1,041,502,500원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 42,875,000원, 30,012,499원으로 내려가도 인수액이 각각 998,296,750원, 1,010,927,726원으로 늘어 총 부담은 거의 같은 수준에 머뭅니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 49%”라는 숫자를 가격 메리트로 보면 안 되는 사건입니다. 먼저 해야 할 일은 39명의 임차인 자료 가운데 실제 1005호와 관련된 임차관계를 정확히 특정하고, 그 결과를 토대로 인수액을 다시 확정하는 것입니다. 현재 자료 그대로라면 최저가보다 인수액이 압도적으로 큰 고위험 구조이며, 등급을 올릴 근거가 없습니다.
