50,470,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 9층 901호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 소유자 장정하는 2019년 2월 15일 이 물건을 거래가 54,000,000원에 취득했습니다. 경매개시결정은 2024년 1월 2일 남부산농업협동조합을 채권자로 접수됐고, 이 사건에서 산정된 말소기준 시점도 2024년 1월 2일입니다.
권리분석의 핵심은 후순위 등기가 소멸하느냐보다 김병우의 보증금이 얼마 남느냐입니다. 김병우는 임대차계약일 2021년 11월 3일, 확정일자 2021년 11월 4일, 점유개시 2021년 11월 29일, 주민등록 2021년 12월 3일로 기록돼 있으며, 보증금은 80,000,000원입니다. 2024년 8월 8일에는 전유부분 전부에 주택임차권등기도 마쳤습니다. 현재 회차 배당 가정상 보증금 전액을 배당받지 못하므로 미배당액 30,838,460원이 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 9층901호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 민간임대주택등기 | 2019.02.08 민간임대주택 등록 · 2022.12.09 등기 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
2018년 12월 13일 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 설정됐으나 현재 등기기록상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이 사건의 산정된 말소기준은 2024년 1월 2일 임의경매개시결정입니다. 이후 2024년 6월 18일 추징보전액 7,356,400,000원의 가압류와 2024년 8월 8일 김병우의 임차권등기가 이어지며, 두 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 901호 임차인 — 김병우 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병우 | 건물 전유부분 전부 | 80,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
김병우의 임차권등기에는 임대차계약일 2021년 11월 3일, 점유개시일 2021년 11월 29일, 주민등록일 2021년 12월 3일, 확정일자 2021년 11월 4일이 함께 기재돼 있습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조이며, 현재 매각가 가정에서는 전액 변제가 되지 않습니다.
③ 901호 귀속을 확인해야 하는 점유자
현황조사 명단에는 호실이 특정되지 않은 점유자들도 존재합니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 901호와의 실제 관련 여부부터 재확인해야 하며, 관련성이 확인되기 전에는 보증금을 김병우 보증금에 임의로 더할 수도, 위험이 없다고 제외할 수도 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 양영도 | 2023.07.13 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 김수지 | 2018.12.24 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 노현주 | 2019.01.31 | 2024.01.12 | 가능·미상 | 미상 |
| 조서현 | 2022.07.13 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 박혜진 | 2023.02.21 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤여진 | 2021.08.06 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 박유슬 | 2023.04.05 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 이상우 | 2021.12.20 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 강다경 | 2019.11.25 | 2024.01.12 | 가능·미상 | 미상 |
| 양정은 | 2022.02.03 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 이나영 | 2020.01.31 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 장수연 | 2019.08.12 | 2024.01.17 | 가능·미상 | 미상 |
| 김진재 | 2020.02.07 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 박삼희 | 2023.02.17 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 안동희 | 2019.09.11 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 이보람 | 2020.09.01 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 정유경 | 2019.01.28 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 김소현 | 2020.04.02 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤대성 | 2021.12.23 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
| 문혜원 | 2023.04.17 | 2024.01.17 | 가능·미상 | 미상 |
| 윤희정 | 2019.02.28 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 |
④ 가격 비교 — 최저 49%보다 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 50,470,000원으로 감정가 103,000,000원의 49%입니다. 하지만 김병우의 보증금은 낙찰가보다 큰 80,000,000원입니다. 현재 배당구조에서는 집행비용 1,308,460원을 먼저 제외하고 김병우에게 49,161,540원이 배당되므로, 미배당 보증금은 30,838,460원입니다.
따라서 확인된 김병우만 놓고 봐도 매수인의 실질취득은 50,470,000원 + 30,838,460원 = 81,308,460원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당 가능액이 줄어 김병우의 미배당 인수액은 오히려 증가합니다. 즉 이 유형은 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨가므로, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 현재 회차 예상배당·인수 (매각가 50,470,000원 가정)
| 항목 | 기준금액 | 예상배당·인수 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 임차인 김병우 보증금 | 80,000,000원 | 49,161,540원 배당 |
| 김병우 미배당 보증금 | 80,000,000원 | 30,838,460원 인수 |
| 신청채권자 남부산농업협동조합 | 2,450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당과 인수액은 매각대금 및 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔, 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정됩니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역입니다.
- 토지. 면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김병우 미배당액. 현재 회차 기준 30,838,460원 인수 구조를 매각기일의 실제 배당조건과 다시 맞춰 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 50,470,000원만 보지 말고 확인 실질취득 81,308,460원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 호실 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고, 901호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 타 호실 보증금 분리. 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·1001호·1003호·1006호의 보증금을 901호 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.02.08 등록, 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 사항을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 유사 오피스텔 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 인수와 점유가 먼저다
겉으로만 보면 감정가 103,000,000원이 2회 유찰돼 최저가 50,470,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 901호에는 보증금 80,000,000원의 김병우가 있고, 현재 회차 예상배당은 49,161,540원에 그쳐 30,838,460원을 매수인이 인수합니다. 확인된 부분만 합쳐도 실질취득은 81,308,460원입니다.
더 중요한 점은 낙찰가가 내려가도 김병우의 미배당 보증금이 그만큼 증가한다는 것입니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체로 수익성이 개선되는 구조가 아닙니다. 여기에 호실 미상 점유자들의 901호 관련 여부가 아직 확정되지 않았고, 실거래 비교자료도 없어 가격 우위 역시 확인되지 않습니다. 결론은 “최저가는 낮지만 권리·점유 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다.
