부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 4층 402호로, 감정평가상 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 105,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 51,450,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 402호에 실제로 귀속되는 임차권과 점유자를 정확히 가르는 것입니다.
등기상 소유자는 장정하이며 2019.02.15 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 54,000,000원이었습니다. 현재 최저가는 이 과거 취득가보다 2,550,000원 낮지만, 2019년 거래가액을 2026년 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 “감정가 49%니까 싸다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 4층402호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 402호 확인 임차권과 호실 미상 전입자를 분리해야 한다
이 사건의 말소기준은 자료상 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 2018.12.13 설정된 남부산농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,940,000,000원)은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2024.01.02 경매개시결정 이후의 가압류와 김수지의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
402호 임차인 판단
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 건물 전유부분 전부 | 2018.12.24 / 2018.12.24 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 현 회차 승계 0원 |
| 호실 미상 전입자 22명 | 미상 | 전입일 각기 확인 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
김수지는 2018.12.24 전입과 확정일자를 갖추고 있으며 보증금은 40,000,000원입니다. 2024.01.24 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가 51,450,000원 가정에서는 집행비용 1,326,100원 이후 김수지에게 40,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로, 이 임차인에 한한 현재 회차의 미배당 보증금과 매수인 승계액은 0원입니다.
반면 양영도·노현주·조서현·박나레·하수민·박혜진·윤여진·박유슬·이상우·강다경·양정은·이나영·장수연·김진재· 박삼희·안동희·이보람·정유경·김소현·윤대성·문혜원·윤희정은 점유 호실이 특정되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 이들을 대항력 있는 402호 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 402호와 무관하다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율은 시세 할인율이 아니다
감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 51,450,000원, 감정가 대비 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 49%라는 숫자는 감정가 대비 경매 최저가 비율일 뿐, 현재 시장가격 대비 51% 싸다는 뜻이 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 105,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 51,450,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 2019.02.15 소유권 취득가 | 54,000,000원 | 과거 거래가격 · 현재 시세로 사용 불가 |
| 402호 확인 임차인 현 회차 미배당 | 0원 | 김수지 보증금 전액 배당 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김수지 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 2,450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,123,900원 |
현재 배당 가정에서는 김수지 보증금 40,000,000원이 전액 배당됩니다. 아래 회차별 인수 표기액은 사건 전체 임차보증금 합산 수치이므로 402호 단독 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근으로 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 최신 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 49%라는 이유만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유자 특정. 김수지 외 호실 미상 전입자 22명 중 402호와 관계된 사람이 있는지 전입세대·현황조사·현장 점유를 서로 대조해야 합니다.
- 970,000,000원 합산 금액 오독 금지. 다른 호실 임차보증금까지 포함된 수치를 402호 매수인의 인수액으로 계산하지 마세요.
- 김수지 배당 확인. 현재 51,450,000원 매각 가정에서는 보증금 40,000,000원이 전액 배당되지만 실제 배당표 확정 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수 변화. 매각대금이 더 내려가면 김수지 보증금의 미배당 부분이 발생할 수 있으므로 낮은 낙찰가가 그대로 실질취득가 하락으로 이어진다고 보면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 관련 의무의 존속 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부확인이 곤란했던 물건이므로 실제 이용상태와 시설·점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최신 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 할인율 대신 실제 매매가능가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 402호의 실제 권리범위다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 105,000,000원에서 최저가 51,450,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 최신 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 대비 49%를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 권리 쪽에서는 402호에 직접 특정되는 김수지의 보증금 40,000,000원이 현 회차 가정에서 전액 배당돼 확인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건 자료에는 다른 호실 임차인과 호실 미상 전입자가 함께 나타납니다. 다른 호실 보증금을 402호에 합산해서도 안 되지만, 반대로 호실 미상 전입자 22명을 무시해서도 안 됩니다. 따라서 결론은 “현재 확인된 402호 인수는 0원, 그러나 점유자 특정이 끝나기 전에는 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 가격 역시 시세 근거가 부족해 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 402호 점유관계 확정과 실제 시장가격 확인입니다.
