부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 7층 703호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 추정되는 오피스텔입니다. 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 56,350,000원까지 낮아졌습니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다. 703호 전유부분 전부에는 이상우 명의의 주택임차권이 등기되어 있고 보증금은 80,000,000원입니다.
이상우는 2021.12.20. 주민등록, 2021.11.29. 확정일자를 갖추고 2023.12.29. 임차권등기를 했으며 배당요구도 확인됩니다. 제공된 권리판단에서는 2024.01.02. 임의경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있어 이상우는 그보다 선순위의 대항력 임차인으로 남습니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,414,300원을 먼저 제외한 뒤 이상우에게 54,935,700원이 배당되고, 25,064,300원이 미배당되어 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 7층703호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정됨 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) · 교육환경보호구역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018.12.13. 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 권리판단의 기준권리는 2024.01.02. 임의경매개시결정이고, 이상우의 주민등록과 확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 이에 따라 이상우 보증금은 현재 배당으로 전액 소진되지 않는 부분을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20 / 2021.11.29 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 25,064,300원 |
| 호실 미상 전입자 | 미상 | 전입일 확인 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 703호 관련 여부 확인 필요 |
703호로 직접 특정되는 임차권자는 이상우입니다. 현황조사에는 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실 전입자와 호실 미상 전입자가 함께 나타납니다. 다른 호실 보증금을 703호 인수액으로 합산해서는 안 되며, 호실 미상 전입자는 703호 관련 가능성을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%보다 ‘실질취득 8,141만원’이 중요
현재 최저매각가는 56,350,000원으로 감정가 115,000,000원의 49%입니다. 하지만 이상우의 보증금 부족분 25,064,300원이 매수인에게 남기 때문에 현재 회차의 실질취득은 81,414,300원입니다. 이는 감정가의 약 70.8% 수준입니다.
다만 이 사건에는 동일 호실 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70.8%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 해석할 수 없습니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대차·공실·관리상태와 실제 거래가에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 시세 확인 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 이상우 보증금 | 80,000,000원 | 54,935,700원 |
| 미배당 · 매수인 인수 | - | 25,064,300원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 56,350,000원 전액이 집행비용과 이상우 배당에 사용됩니다. 이상우 보증금 80,000,000원 중 미배당 25,064,300원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으며, 내부 이용상황과 임차인 점유여부를 재확인할 필요가 있다고 평가서에 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 56,350,000원이 아니라 이상우 미배당 25,064,300원을 더한 81,414,300원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가합니다. 유찰률과 실질 원가 하락률을 동일하게 보면 안 됩니다.
- 703호 점유 특정. 이상우는 전유부분 전부로 특정되지만, 현황조사에 호실 미상 전입자가 다수 존재합니다. 이들이 703호와 무관한지 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 타 호실 보증금 합산 금지. 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실 보증금을 703호 매수인 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 703호와 유사한 연산동 주거용 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “8,141만원 실질취득”
이 물건의 핵심은 2회 유찰된 숫자가 아닙니다. 현재 최저매각가 56,350,000원만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이상우의 보증금 80,000,000원 중 25,064,300원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 81,414,300원입니다.
또한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 이 81,414,300원이 실제 시장가격 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 2회 유찰, 대항력 임차권 인수, 호실 미상 전입자의 추가 점유 가능성이 함께 존재합니다. 결론은 “최저가는 크게 낮아졌지만, 인수액과 점유관계를 확정하기 전에는 저가매수로 평가하기 어렵다”입니다.
