51,450,000원
부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 3층 302호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 “오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)”이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다. 소유자는 장정하이며 2019.02.15 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 54,000,000원으로 등기돼 있습니다.
가격표만 보면 감정가 105,000,000원에서 2회 유찰돼 51,450,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 배당계산은 전혀 다른 그림을 보여 줍니다. 우선변제를 받는 조나은의 보증금 70,000,000원 가운데 현재 매각대금에서 배당되는 금액은 50,123,900원이고, 19,876,100원이 미배당 인수로 남습니다. 여기에 김소운·이수민·송남희· 안서연·권용훈·성지민·유나이·조동진·서혜영·김병우·김봉주·김보민·정유정의 확인된 보증금이 전액 인수 대상으로 계산되어, 현재 매수인 인수액은 989,876,100원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 3층302호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차관계가 핵심
이 사건에서 산정된 말소기준은 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 임차인들의 전입일은 모두 그보다 앞서 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 반면 보증금이 확인되고 현재 배당계산에 인수항목으로 명시된 임차인들은 매수인 부담을 직접 반영해야 합니다.
등기상 2018.12.13 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 2024.02.28에는 1번 근저당권을 농업협동조합자산관리회사로 이전한 등기도 존재합니다. 또한 2024.05.02 조나은의 임차보증금 70,000,000원 주택임차권등기가 설정됐고, 2024.06.18 국 명의 가압류가 뒤따릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 39명, 보증금 미상 25명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 39명은 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 확인된 보증금은 14명 합계 1,040,000,000원입니다. 나머지 25명은 보증금이 확인되지 않아, 현재 989,876,100원의 인수액만으로 최종 부담을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 110,000,000원 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 100,000,000원 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 80,000,000원 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 70,000,000원 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 110,000,000원 |
| 조나은 | 건물 전부 | 2018-12-31 확정 2018-12-24 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 19,876,100원 |
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 조나은 보증금 | 70,000,000원 | 50,123,900원 |
| 인수 · 김소운 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안서연 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김봉주 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 51,450,000원은 집행비용 1,326,100원과 조나은 보증금 배당 50,123,900원으로 전액 소진됩니다. 조나은의 미배당 19,876,100원과 나머지 확인 임차보증금을 합친 매수인 인수액은 989,876,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 판단할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 오히려 응찰가격을 검토할 때는 51,450,000원이 아니라 현재 확인된 실질취득 1,041,326,100원을 기준으로 별도의 시세 검증을 해야 합니다.
특히 보증금 미상 점유자가 25명 존재하기 때문에 시세 비교 이전에 최종 인수액부터 확정돼야 합니다. 현재 989,876,100원은 확인된 임차관계를 기준으로 산정된 금액일 뿐, 보증금 미상 점유자의 권리관계까지 모두 확정한 최종 부담액이라고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 주변은 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역. 토지면적 233.9㎡, 공시지가 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황 및 임차인 점유 여부를 응찰 시 다시 확인하도록 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준은 51,450,000원이 아니라 1,041,326,100원입니다.
- 보증금 미상 25명 확인. 각 점유자의 실제 보증금·계약관계·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류로 확정해야 합니다.
- 조나은 미배당 확인. 보증금 70,000,000원 중 현재 배당 50,123,900원, 부족분 19,876,100원이 인수 계산에 반영돼 있습니다.
- 13명 확인 보증금 전액 인수. 조나은 외 확인된 대항력 임차보증금 970,000,000원이 현재 배당계산에서 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 회차 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 1,005,033,270원, 4회 유찰 시 1,015,643,289원으로 최저가 하락분만큼 인수액이 증가합니다.
- 등기 원본 대조. 이미 말소로 표시된 2018.12.13 근저당, 2024.02.28 근저당권 이전, 2024.01.02 경매개시결정의 관계를 원본 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “10.41억 실질취득”이 먼저다
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 51,450,000원이 아닙니다. 현재 배당계산상 매수인이 인수할 989,876,100원을 합친 실질취득 1,041,326,100원입니다. 확인된 보증금만 14명 합계 1,040,000,000원이고, 그 밖에 보증금 미상 점유자가 25명 더 있습니다.
따라서 2회 유찰·감정가 49%라는 외형만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 인수가 증가해 총 부담은 약 1,040,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 게다가 미상 임차관계까지 남아 있어 현재 단계의 핵심은 저가 낙찰이 아니라 인수범위 확정입니다. 확인된 권리만으로도 부담이 크고, 미상 임차인의 추가 위험까지 있어 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
