부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 4층 403호 오피스텔입니다. 겉으로는 감정가 111,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 54,390,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율로 접근하면 안 됩니다. 제공된 배당 추정상 임차권자 노현주의 보증금 부족분 16,989,020원에 더해, 여러 대항력 임차인의 보증금이 매수인 인수로 계산되어 현재 회차 인수 추정액이 986,989,020원에 이릅니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 54,390,000원 + 986,989,020원 = 1,041,379,020원입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 38,073,000원에 인수 추정액 1,003,012,314원이 붙어 실질취득은 1,041,085,314원, 4회 유찰 시에도 매각가 26,651,100원에 인수 추정액 1,014,228,620원이 붙어 실질취득은 1,040,879,720원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담이 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 4층403호 (연산동,수림하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정됨)로 이용중 |
| 소유자 | 장정하 · 2019.02.15 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 | 남부산농업협동조합 |
| 청구액 | 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
등기부에는 2018.12.13 남부산농업협동조합 근저당권 2,940,000,000원이 있었으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 권리판정에서는 2024.01.02 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정을 말소기준으로 보고 있습니다. 그 뒤의 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 등기가 소멸한다고 임차보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 신고인 39명, 호실 연결관계 확인이 관건
보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없으므로 조사 명단은 실제 임차인 39명입니다. 다만 본건은 403호인데 임차인 명단에는 201호·202호·204호·301호·302호·303호·404호·601호·604호· 701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 다른 호실과 호실 미상자가 함께 포함되어 있습니다. 따라서 아래 명단 전부가 곧바로 403호의 인수채무라는 뜻으로 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 403호와 각 임차인의 대응관계를 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 월 400,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-15 배당요구 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 | 2024-01-12 배당요구 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-12 배당요구 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 | 2024-01-15 배당요구 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 | 2024-01-11 배당요구 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 | 2024-01-15 배당요구 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-12 배당요구 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-17 배당요구 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 | 2024-01-15 배당요구 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 가능·미상 | 2024-01-17 배당요구 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 | 확정일자 미상 |
| 노현주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 | 우선변제 · 2024-03-22 배당요구 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 거의 안 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 54,390,000원 | 986,989,020원 | 1,041,379,020원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 38,073,000원 | 1,003,012,314원 | 1,041,085,314원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,651,100원 | 1,014,228,620원 | 1,040,879,720원 |
이 물건은 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않는 구조입니다. 현재 회차에서 매각가가 54,390,000원인데 실질취득은 1,041,379,020원이고, 4회 유찰까지 내려가도 실질취득은 1,040,879,720원입니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 인수 추정액이 커져 총부담이 거의 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 1. 임차인 노현주 보증금 | 70,000,000원 | 53,010,980원 |
| 인수 · 김소운 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이수민 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송남희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안서연 | 110,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권용훈 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 성지민 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 유나이 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조동진 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 서혜영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김병우 | 80,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김봉주 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김보민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정유정 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 노현주에게 53,010,980원이 배당되고 부족분 16,989,020원이 인수됩니다. 김소운·이수민·송남희·안서연·권용훈·성지민·유나이·조동진·서혜영·김병우·김봉주· 김보민·정유정의 보증금은 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남서측 인근. 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 주거용 오피스텔로 추정되어 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 내외 포장도로, 북서측 약 2m 내의 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 보세요. 현재 회차 기준 최저가는 54,390,000원이지만 인수 추정액을 합친 실질취득은 1,041,379,020원입니다.
- 유찰이 해결책이 아닙니다. 3회 유찰 시 실질취득 1,041,085,314원, 4회 유찰 시 1,040,879,720원으로 총부담이 거의 줄지 않습니다.
- 403호 임차인을 특정하세요. 명단에는 다른 호실과 호실 미상 임차인이 다수 포함되어 있어 매각물건명세서·현황조사와 등기부를 호실별로 대조해야 합니다.
- 노현주 임차권을 확인하세요. 보증금 70,000,000원, 전입·점유 2019.01.31, 확정일자 2018.12.20이며 현재 배당 추정에서 16,989,020원이 미배당 인수로 계산됩니다.
- 미상 보증금을 확인하세요. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수여서 현재 계산보다 추가 위험이 존재할 수 있습니다.
- 말소기준 판정을 원본과 대조하세요. 2018.12.13 근저당은 이미 말소로 표시되고, 제공 판정상 2024.01.02 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
감정가 111,000,000원이 54,390,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 상당히 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 986,989,020원이고, 실질취득은 1,041,379,020원입니다. 더 유찰되어도 총부담은 거의 그대로입니다.
더 중요한 문제는 이 거액의 인수 추정이 403호뿐 아니라 여러 다른 호실과 호실 미상 임차인 명단을 함께 반영하고 있다는 점입니다. 따라서 현재 단계에서 “실제 인수액이 정확히 986,989,020원”이라고 확정해도 안 되고, “다른 호실이니 전혀 관계없다”고 무시해도 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 403호에 실제로 대항하는 임차인이 누구인지, 그 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 남는지를 호실 단위로 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 D등급 고위험 물건입니다.
