부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 10층 1006호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)이고, 감정가 133,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,170,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 49%까지 내려온 가격이지만, 권리분석의 중심은 가격 하락이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다.
등기에는 2025.02.20 정유정 명의의 주택임차권이 확인됩니다. 범위는 건물 전유부분 전부, 임차보증금은 110,000,000원, 임대차계약일자는 2023.03.11, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.03.31, 확정일자는 2023.03.13입니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금도 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 10층1006호 (연산동, 수림하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 1006호 임차권 | 정유정 · 임차보증금 110,000,000원 · 전유부분 전부 |
① 권리 흐름 — 말소와 인수는 별개로 봐야 한다
등기상 2018.12.13 남부산농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건에서 계산된 기준권리는 2024.01.02 임의경매개시결정입니다. 이후 2024.06.18 국의 가압류와 2025.02.20 정유정의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 임차권등기 자체의 소멸과 임차보증금 인수문제는 같은 의미가 아닙니다. 정유정의 보증금은 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 39명, 1006호 직접 연결 임차권 별도 확인
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없어 실제 임차인 39명으로 확인됩니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 13명의 보증금 합계가 970,000,000원이며, 배당 시뮬레이션은 이 금액을 전부 매수인 인수액으로 계산했습니다. 다만 임차인 현황에는 201호·202호·204호·301호 등 1006호 외 다른 호실도 함께 포함되어 있으므로, 1006호에 실제 귀속되는 인수범위는 매각물건명세서와 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소운 | 2층201호 | 2020-12-30 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023-10-10 | 10,000,000원 / 월 400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021-02-19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-15 배당요구 |
| 김석기 | 3층301호 | 2022-07-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018-12-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019-01-31 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2024-01-12 |
| 양영도 | 미상 | 2023-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018-12-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-12 배당요구 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021-02-19 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 조서현 | 미상 | 2022-07-13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018-12-14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022-02-04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-12 배당요구 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2024-01-15 |
| 박혜진 | 미상 | 2023-02-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021-08-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019-01-21 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2024-01-11 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020-01-03 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2024-01-15 |
| 박유슬 | 미상 | 2023-04-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021-12-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019-11-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-12 배당요구 |
| 양정은 | 미상 | 2022-02-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020-01-31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023-06-26 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 장수연 | 미상 | 2019-08-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-17 배당요구 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018-12-31 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2024-01-15 |
| 김진재 | 미상 | 2020-02-07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021-12-03 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 박삼희 | 미상 | 2023-02-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019-09-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020-09-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019-01-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020-04-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019-11-14 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 윤대성 | 미상 | 2021-12-23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020-01-10 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 |
| 문혜원 | 미상 | 2023-04-17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2024-01-17 배당요구 |
| 윤희정 | 미상 | 2019-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 정유정 | 건물 전유부분 전부 | 2023-03-31 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 2025-02-20 |
③ 가격·배당 구조 — 실거래 비교보다 먼저 인수범위를 확정해야 한다
동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 시세 대비 할인 여부를 근거 있게 판단할 수 없습니다. 이 사건은 그보다 앞서 실제 1006호에 귀속되는 임차보증금과 인수범위를 확정하는 것이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,170,000원 | 970,000,000원 | 1,035,170,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,619,000원 | 970,000,000원 | 1,015,619,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 31,933,299원 | 970,000,000원 | 1,001,933,299원 |
유찰이 계속되면 낙찰가는 낮아지지만, 현재 계산된 인수액 970,000,000원은 각 회차에서 동일합니다. 이 구조라면 가격이 한 차례 더 내려가도 총 부담 감소폭은 낙찰가 감소분에 그칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 임차인 김소운 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 이수민 보증금 · 매수인 인수 | 10,000,000원 | 0원 |
| 임차인 송남희 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 안서연 보증금 · 매수인 인수 | 110,000,000원 | 0원 |
| 임차인 권용훈 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 성지민 보증금 · 매수인 인수 | 100,000,000원 | 0원 |
| 임차인 유나이 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 조동진 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 서혜영 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김병우 보증금 · 매수인 인수 | 80,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김봉주 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 김보민 보증금 · 매수인 인수 | 70,000,000원 | 0원 |
| 임차인 정유정 보증금 · 매수인 인수 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,596,940원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 1,573,060원 이후 63,596,940원이 소유자 잔여로 계산되고, 신청채권자 남부산농업협동조합의 2,450,000,000원 청구에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다. 따라서 실제 배당순위와 1006호 임차보증금 귀속관계는 원본 서류 대조가 필수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근이며, 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 42m 이하·교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 내부 이용상황과 임차인 점유여부 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1006호 임차권부터 확인. 정유정의 보증금 110,000,000원, 전입 2023.03.31, 임대차계약 2023.03.11, 확정일자 2023.03.13, 점유 범위 전유부분 전부를 원본과 대조하세요.
- 970,000,000원 인수액의 적용범위 확인. 여러 다른 호실 임차인이 함께 포함되어 있으므로 1006호 매수인이 실제로 부담하는 범위를 매각물건명세서에서 분리 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고 추가 확인이 필요합니다.
- 배당표 대조. 신청채권자 청구액 2,450,000,000원이 있는 반면 현재 계산상 신청채권자 배당 0원·소유자 잔여 63,596,940원으로 나타나므로 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기의 적용관계와 매각 이후 효력을 확인하세요.
- 내부와 점유 재확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했던 물건이므로 실제 이용상태와 현 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수액이다
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 65,170,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 가격이 먼저가 아닙니다. 1006호에 직접 연결된 정유정의 임차보증금이 110,000,000원이고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 970,000,000원입니다. 이 계산을 그대로 적용하면 현재 회차 실질취득은 1,035,170,000원입니다.
더구나 여러 임차인 중 상당수는 다른 호실 또는 점유부분 미상으로 표시되어 있어 970,000,000원 전체가 1006호에 그대로 귀속되는지부터 확인해야 합니다. 다만 1006호 정유정 보증금 110,000,000원만 따로 보더라도 현재 최저가와 합산 부담이 175,170,000원이므로 감정가 133,000,000원을 웃돕니다. 유찰률은 매력적으로 보이지만, 인수범위가 확정되지 않은 상태에서는 위험도가 높은 사건입니다.
