부산지방법원 2023타경64487. 연산동 수림하우스 3층 301호, 주거용으로 이용 중인 것으로 추정되는 오피스텔입니다. 감정가는 100,000,000원이고 2회 유찰 뒤 최저매각가는 49,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 장정하이며, 2019년 2월 15일 거래가액 54,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리 구조에서 가장 중요한 지점은 2018년 설정된 남부산농업협동조합 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있고, 제공된 말소기준권리는 2024년 1월 2일 임의경매개시결정이라는 점입니다.
301호 자체로는 김석기의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022년 6월 20일, 확정일자는 2022년 6월 21일, 전입·점유개시는 2022년 7월 11일, 보증금은 80,000,000원입니다. 배당요구도 확인되며, 현재 최저가 49,000,000원 가정에서 집행비용 1,282,000원을 빼고 47,718,000원이 배당되는 구조라 미배당 32,282,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가만 49,000,000원으로 보아서는 안 되고 매수인이 떠안을 잔액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경64487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 40, 3층301호 (연산동,수림하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 장정하 (2019.02.15. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,450,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.02. 임의경매개시결정 · 남부산농업협동조합 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 경매개시결정, 핵심은 임차권
2018년 남부산농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,940,000,000원으로 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2024년 1월 2일 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정이 제공 자료상 말소기준권리입니다. 2024년 6월 18일 국의 추징보전명령에 따른 가압류는 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
김석기의 임차권등기는 2024년 7월 11일 접수됐지만, 실제 전입·점유개시는 2022년 7월 11일입니다. 확정일자는 2022년 6월 21일이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 현재 매각가 가정에서는 보증금 80,000,000원 전액이 배당되지 않으므로 잔액 32,282,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 301호와 타호실 기록을 분리해서 봐야 한다
현황조사와 등기·매각자료에는 임차 관련 기록이 총 40건 잡혀 있습니다. 이 가운데 상당수는 201호·202호·204호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 등 301호가 아닌 다른 호실이 명시돼 있고, 일부는 호실 자체가 미상입니다. 따라서 아래 임차기록 전체를 곧바로 301호의 실제 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석기 | 건물 전유부분 전부 | 2022.07.11 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 32,282,000원 인수 |
| 차인 | 주거 | 2022.07.11 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 범위 확인 |
| 김소운 | 2층201호 | 2020.12.30 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 이수민 | 2층202호 | 2023.10.10 | 10,000,000원 / 월 400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 계산 |
| 진현정 | 2층204호 | 2021.02.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조나은 | 3층302호 | 2018.12.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송남희 | 3층303호 | 2019.01.31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 양영도 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김수지 | 미상 | 2018.12.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노현주 | 미상 | 2019.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안서연 | 4층404호 | 2021.02.19 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 110,000,000원 계산 |
| 조서현 | 미상 | 2022.07.13 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박나레 | 미상 | 2018.12.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 하수민 | 미상 | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권용훈 | 6층601호 | 2019.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 박혜진 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤여진 | 미상 | 2021.08.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성지민 | 6층604호 | 2019.01.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 100,000,000원 계산 |
| 유나이 | 7층701호 | 2020.01.03 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 박유슬 | 미상 | 2023.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이상우 | 미상 | 2021.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강다경 | 미상 | 2019.11.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양정은 | 미상 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이나영 | 미상 | 2020.01.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조동진 | 8층803호 | 2023.06.26 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 장수연 | 미상 | 2019.08.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서혜영 | 8층805호 | 2018.12.31 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 김진재 | 미상 | 2020.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김병우 | 9층901호 | 2021.12.03 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 80,000,000원 계산 |
| 박삼희 | 미상 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 안동희 | 미상 | 2019.09.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이보람 | 미상 | 2020.09.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유경 | 미상 | 2019.01.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김소현 | 미상 | 2020.04.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봉주 | 10층1001호 | 2019.11.14 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 윤대성 | 미상 | 2021.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김보민 | 10층1003호 | 2020.01.10 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 70,000,000원 계산 |
| 문혜원 | 미상 | 2023.04.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희정 | 미상 | 2019.02.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유정 | 10층1006호 | 2023.03.31 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 110,000,000원 계산 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 김석기 보증금 | 80,000,000원 | 47,718,000원 |
| 김석기 미배당 · 매수인 인수 | - | 32,282,000원 |
| 김소운 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 이수민 보증금 · 매수인 인수 계산 | 10,000,000원 | 0원 |
| 송남희 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 안서연 보증금 · 매수인 인수 계산 | 110,000,000원 | 0원 |
| 권용훈 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 성지민 보증금 · 매수인 인수 계산 | 100,000,000원 | 0원 |
| 유나이 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 조동진 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 서혜영 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 김병우 보증금 · 매수인 인수 계산 | 80,000,000원 | 0원 |
| 김봉주 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 김보민 보증금 · 매수인 인수 계산 | 70,000,000원 | 0원 |
| 정유정 보증금 · 매수인 인수 계산 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
49,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,282,000원과 김석기 배당 47,718,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 김석기의 보증금 부족분은 32,282,000원입니다. 다른 호실로 표시된 임차보증금까지 포함한 전체 인수 추정치는 별도로 1,002,282,000원으로 계산돼 있으므로 301호 귀속 여부를 반드시 분리 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과를 변동시킬 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 추정되며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 입지. 연제초등학교 남서측 인근. 주변에는 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당하며 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 실제 점유관계 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 김석기 임차권부터 확정. 보증금 80,000,000원, 전입 2022.07.11, 확정일자 2022.06.21, 배당요구가 확인됩니다. 현재 회차에서는 32,282,000원 미배당 인수가 핵심입니다.
- 다른 호실 임차자료 분리. 201호·202호·204호·302호·303호·404호·601호·604호·701호·803호·805호·901호·1001호·1003호·1006호 기록을 301호 권리로 단순 합산하지 말고 각 점유부분을 대조해야 합니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 ‘대항력 가능·미상’으로 보고, 실제 점유 호실과 임대차 조건 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 유찰가만 보지 않기. 현재 49,000,000원, 3회 유찰 34,300,000원, 4회 유찰 24,010,000원으로 내려가도 대항력 보증금 미배당분은 커질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기내용을 입찰 전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 호실, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구와 매수인 인수 문구를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 유찰”보다 “누가 301호 임차인인가”가 먼저다
표면만 보면 감정가 100,000,000원에서 49,000,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계입니다. 301호에 등기된 김석기 보증금 80,000,000원은 현재 매각가 가정에서 47,718,000원만 배당되고 32,282,000원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 확인 가능한 실질취득은 약 81,282,000원이고, 단순 최저가 49,000,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
더 큰 문제는 현황조사상 다수의 임차기록이 다른 호실 또는 호실 미상으로 함께 잡혀 있다는 점입니다. 제공된 전체 배당 계산은 이들 보증금까지 합산해 인수 추정액을 1,002,282,000원으로 잡고 있지만, 이는 301호 실제 승계액으로 곧바로 확정할 수 있는 숫자가 아닙니다. 반대로 호실 미상 점유자를 아무 근거 없이 301호와 무관하다고 제외해서도 안 됩니다. 이 사건은 가격보다 임차범위 검증이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형입니다. 임차인의 점유호실과 매각물건명세서의 인수 문구가 정리되지 않는 한, 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다.
