부산지방법원 2023타경64487. 연제구 연산동 수림하우스 2층 204호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 60,760,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차보증금 승계입니다.

204호에는 진현정 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일은 2021.01.23, 확정일자는 2021.01.26, 주민등록일자는 2021.02.19, 점유개시는 2021.02.21이며 보증금은 110,000,000원입니다. 배당요구도 확인되며 현재 60,760,000원 매각가정에서는 집행비용 1,493,680원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 59,266,320원이 배당되고, 50,733,680원이 부족합니다.

따라서 낙찰가 60,760,000원만을 취득비용처럼 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 실질취득 부담은 보증금 약 110,000,000원 수준에 고정되는 성격을 가집니다. 현재 배당표 수치를 단순 합산하면 60,760,000원 + 50,733,680원 = 111,493,680원이며, 보증금 110,000,000원과의 차이는 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 1,493,680원 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다

등기에는 2018.12.13 남부산농업협동조합 명의 채권최고액 2,940,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐고, 이후 채무자가 장정하로 변경되었습니다. 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 제공된 권리판정에서는 2024.01.02 임의경매개시결정을 기준권리로 제시하고 있으며, 이후 2024.06.18 국의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

중요한 것은 진현정의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2025.01.20 접수됐지만, 임대차의 확정일자와 주민등록은 각각 2021.01.26·2021.02.19입니다. 배당요구와 우선변제권이 확인되고, 배당 후에도 남는 보증금은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 즉 ‘임차권등기가 매각으로 말소된다’는 사실과 ‘보증금 부담까지 사라진다’는 것은 같은 의미가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 204호 직접 권리와 타 호실을 분리해야 한다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 204호에서 명확하게 특정되는 핵심 임차권자는 진현정이며, 이 보증금 110,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 판단하는 것이 맞습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%라는 숫자는 ‘할인율’일 뿐 시세가 아니다

현재 최저가는 60,760,000원으로 감정가 124,000,000원의 49%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 이 49%만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 진현정의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실제 의사결정에서는 최저가보다 약 110,000,000원의 실질취득 부담을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)

현재 배당가정에서는 매각대금 60,760,000원이 집행비용 1,493,680원과 진현정 배당 59,266,320원으로 전부 소진됩니다. 진현정 보증금 부족분 50,733,680원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 등기상 추가 체크포인트

• 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하며, 2019.02.08 민간임대주택 등록을 원인으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 등기상 존속 여부와 매각 후 처리관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 2018.12.13 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,940,000,000원 근저당이 공동담보목록 제2018-347호로 설정됐고, 등기부상 이미 말소 표시가 있습니다.
• 근저당권 이전. 2024.02.28 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 기재돼 있습니다.
• 추징보전 가압류. 2024.06.18 국 명의 가압류가 있고 추징보전액은 7,356,400,000원입니다. 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
• 임차권등기. 2025.01.20 진현정의 임차권등기가 접수됐으며 보증금은 110,000,000원, 범위는 건물전부입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설인 오피스텔이며 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 추정해 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남서측 인근으로, 주변에 오피스텔·소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 연산역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소화전·기계식 주차·승강기·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m 포장도로, 북서측 약 2m 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)·교육환경보호구역에 해당하며, 공시지가는 2,814,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득가로 계산. 60,760,000원만 놓고 가격을 비교하지 말고 진현정 보증금 110,000,000원을 기준으로 총 부담을 먼저 계산해야 합니다.
• 진현정 미배당액 재확인. 현재 배당가정의 인수액은 50,733,680원입니다. 실제 낙찰가와 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 매각조건과 배당관계를 다시 맞춰야 합니다.
• 호실 미상 전입자 확인. 보증금·확정일자가 미상인 전입자가 다수 존재합니다. 이들이 204호를 점유하는지 여부가 확인되기 전에는 대항력 여부를 확정하지 말아야 합니다.
• 타 호실 임차보증금 합산 금지. 201호·202호·301호 등 명백한 다른 호실 임차인의 보증금을 204호 인수액에 더하지 않아야 합니다.
• 실거래 확인. 현재 자료만으로 최근 거래시세가 확인되지 않으므로 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
• 실제 내부 점유 확인. 감정조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 내용이 있으므로 204호 이용상황과 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “1.10억 보증금”을 먼저 보라

이 물건의 가장 큰 착시는 최저가입니다. 감정가 124,000,000원에서 2회 유찰돼 60,760,000원까지 내려왔지만, 진현정의 임차보증금은 110,000,000원입니다. 현재 배당가정에서는 50,733,680원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는 구조이므로, 실질취득 부담은 약 110,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

따라서 3회, 4회 유찰로 최저매각가가 더 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다. 더욱이 호실이 특정되지 않은 전입자들이 있어 204호 점유관계를 추가로 확인해야 하고, 최근 실거래 자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가격 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 최저가 착시는 강하고, 권리확인은 아직 끝나지 않았습니다. 이 사건은 ‘반값 오피스텔’이 아니라 보증금 인수와 점유자 확인이 입찰 여부를 결정하는 권리형 물건입니다.